Упрощенная HTML-версия
Родовая Земля
2
№ 11 (76), ноябрь 2010 г.
Путин, тогда Президент РФ, по-
обещав разобраться, своё слово
сдержал, и спустя некоторое вре-
мя Министерством экономическо-
го развития был подготовлен доку-
мент, получивший в народе назва-
ние «дачной амнистии».
Удивительным образом жела-
ния властей и народа совпали: мил-
лионы людей сами захотели платить
в бюджет налог на землю, зарегис-
трировав свои права на неё, кото-
рых у них никто никогда не оспари-
вал. А ведь речь шла о 20 млн. раз-
личных земельных наделов, кото-
рыми, по примерным оценкам экс-
пертов, де-факто владели семьи из
3-4 человек, то есть 60-80 млн чело-
век — половина населения страны.
С 1 сентября 2006 года дачная ам-
нистия вступила в силу.
Что получилось
С началом дачной амнистии в
стране начался тотальный прихват
земельных соток, как правило, об-
щественных, которыми можно было
завладеть, пользуясь упрощённым
порядком оформления документов.
За короткий срок были «прихваче-
ны» и зарегистрированы в собс-
твенность тысячи соток обществен-
ных дорог, пожарных прудов и пр.
Ни о каких градостроительных нор-
мах речи вообще не было.
Прежний главный документ лю-
бого поселка —проект организации
и застройки, которому и должен был
соответствовать любой дачный или
садовый поселок и все обществен-
ные земли в нём, — стал игнориро-
Мария Глушенкова
Журнал «Деньги», №38 (795)
После дачной
амнистии
ВРЕМЯ
...Любая постройка не
вечна. Будут перестрой-
ки, новое строительство.
А гражданин будет офор-
млять градостроительный
план не на конкретную но-
вую постройку, а на весь зе-
мельный участок. Вот тут и
выявятся все нарушения,
вот тут и возникнут штрафы.
Государство будет штрафо-
вать наивных граждан до
тех пор, пока они в добро-
вольном порядке не вернут
назад все мнимые завоева-
ния дачной амнистии. И этот
источник пополнения бюд-
жета ещё перекроет сборы
от налога на недвижимость.
Министерство регионально-
го развития опубликовало про-
ект закона, вводящего запрет
дачного строительства на зем-
лях сельхозназначения и вне
населённых пунктов, то есть в
большинстве садовых товари-
ществ. Как теперь будут возво-
дить новые постройки или пе-
рестраивать старые те, кто уже
имеет такую дачу, остается не-
ясно: формально новый закон
такого права им не дает. Да и
владельцам личных домов в
населённых пунктах придётся
изрядно побегать для получе-
ния разрешения на любую пе-
рестройку.
Землю — крестьянам
Законопроект «О внесении изме-
нений в законодательные акты РФ в
части уточнения правового режима
использования садовых, огородни-
ческих и дачных земельных участ-
ков» был опубликован на сайте Мин-
регионразвития в начале сентября.
В пояснительной записке к проекту
министерство сообщило, что доку-
мент был разработан в целях реали-
зации постановления Конституцион-
ного суда от 14 апреля 2008 года.
Напомним, тогда КС нашёл «рас-
согласованность ряда законодатель-
ных норм» в части, регулирующей
вопрос прописки на дачах, и разре-
шил гражданам получать постоян-
ную регистрацию в таких домах. Те-
перь Минрегион предлагает запре-
тить прописку на дачах, которые на-
ходятся вне населенных пунктов и
расположены на сельхозземлях.
Главное же нововведение заклю-
чается в том, что теперь все земель-
ные участки планируется разбить на
три категории: огородные (возмо-
жен лишь огород), садовые (можно
сажать деревья, кустарники и разме-
щать хозяйственные постройки) или
дачные (можно построить дом и хо-
зяйственные строения). Однако дач-
ные участки должны теперь нахо-
диться только в границах населён-
ных пунктов, не на земле сельхозна-
значения, а для строительства пот-
ребуется получить разрешение.
Эторазрешение будет невозмож-
но без принятия правил землеполь-
зования и застройки, разработки
градостроительного плана земель-
ного участка, схемы планировочной
организации земельного участка и т.
д. Для этого Минрегион предлагает
внести поправку в ст. 51 Градостро-
ительного кодекса, которая сейчас
позволяет вести строительство без
получения такого разрешения.
В соответствии с проектом за-
кона предоставление земель для
участков всех трёх категорий тоже
теперь будет происходить по новым
правилам. В частности, земли, заре-
гистрированные для государствен-
ных или муниципальных нужд, осо-
бо ценные земли, земли особо ох-
раняемых территорий, а также зем-
ли с вредным воздействием (селе-
вые, оползневые территории), вы-
звавшие деградацию земель, не бу-
дут предоставляться для садово-
дов и дачников. Исключение сдела-
но лишь в части земель, зарегистри-
рованных для государственных или
муниципальных нужд: их можно бу-
дет сдавать в аренду, но только под
огороды и на срок не более срока
резервирования.
Если законопроект примут, но-
вый порядок предоставления зе-
мель вступит в силу уже 1 января
2011 года. Переходный период, ус-
тановленный до 1 января 2015 года,
позволит достроиться без получе-
ния разрешения на строительство
всем, кто уже возводит свои дома
на территории населённых пунктов.
Что будет с теми, кто уже построил
дачу, да ещё вне населённого пунк-
та, да ещё на сельхозземлях (а речь
идёт о большинстве садовых това-
риществ и посёлков экономкласса),
или планировал это сделать, проект
закона скромно умалчивает.
Добровольные сборы
Когда Минрегионразвития опуб-
ликовал этот законопроект, многие
не поверили своим глазам: на про-
тяжении последних нескольких лет
государство активно продвигало
так называемую дачную амнистию.
Еще с 2004 года в СМИ актив-
но обсуждался вопрос о сложности
приватизации частных земельных
участков. Регистрация пресловутых
шести соток была дорогостоящей:
требовалось провести межевание и
т. д. и т. п., в правоустанавливающих
документах многих владельцев бы-
ла полная неразбериха, и все это со-
здавало ряд сложностей при офор-
млении прав частников на земель-
ные наделы.
ваться, так как дачная амнистия име-
ла приоритет. И кстати, имеет по-пре-
жнему: дачную амнистию продлили
до 1 марта 2015 года для «объектов
недвижимого имущества, для стро-
ительства или реконструкции кото-
рых не требуется выдачи разреше-
ния на строительство». А это всё та
же ст. 51 Градостроительного кодек-
са, которая сейчас (и до тех пор, по-
ка не принят проект Минрегионраз-
вития, не станет законом) позволяет
строить дачу без разрешения.
Результаты всего этого, надо ска-
зать, неоднозначны. С одной сторо-
ны, это привело к совершенно не-
контролируемым
трансформаци-
ям садовых товариществ и посёл-
ков. К примеру, на частных земель-
ных участках стали строить много-
квартирные дома и гостиницы, ко-
торые размещаются на таком учас-
тке от края до края без каких-либо
отступов. И затем все это — обычно
по декларации в регистрационной
палате — оформляется как жилищ-
ное строительство.
С другой стороны, земельный
рынок пополнился массой проектов
строительства домов экономкласса
— за счет строительства индивиду-
альных жилых строений и коттедж-
ных поселков на землях сельхозна-
значения, ведь и здесь никакого за-
прета не было. Вернее, запрет был
— о нём, в частности, говорилось
в ФЗ № 172 от 21 декабря 2004 го-
да «О переводе земель и земельных
участков из одной категории в дру-
гую». Но при наличии желания и де-
нег этот запрет можно было обойти
вполне законно.
Зато было можно перевести зем-
лю из сельхозугодий в дачное стро-
ительство, не меняя категорию и ос-
таваясь в сельхозземлях, и решение
об этом принимали местные органы
самоуправления. Установить конт-
роль за действиями местных чинов-
ников по выбору земельных участ-
ков под дачное строительство было
невозможно.
Эту практику, правда, плани-
ровалось выжечь калёным желе-
зом — с 1 января этого года, ког-
да должна была вступить в силу ч.
4 ст. 9 Градостроительного кодекса
РФ, запрещающая изменение кате-
горий земельного участка, если для
территории, на которой он располо-
жен, не утверждён генплан или схе-
ма территориального планирова-
ния. Однако в соответствии с поп-
равкой, которая была принята 27
декабря 2009 года, вступление в си-
лу этой статьи было перенесено на 1
января 2012 года.
Земляная порука
Отсутствие в проекте закона ка-
кой-то конкретики в отношении зе-
мельных участков, которые находят-
ся вне границ поселений,— а это ес-
ли не большая, то крайне существен-
ная часть земельного рынка, — по-
хоже, вообще главный козырь это-
го документа. Для многих владель-
цев таких участков и дачных доми-
ков неизвестность может стать не-
плохим импульсом поскорее занять-
ся оформлением прав на свой объ-
ект. Таким образом, власть сможет
гораздо быстрее пополнить базу на-
логоплательщиков. А торопиться ей
есть резон: в начале сентября стало
известно о том, что Минфин подго-
товил и разослал на согласование в
ведомства поправки, предусматри-
вающие появление в стране налога
на недвижимость с 2013 года.
Эта же неизвестность может
принести чиновникам и другие ди-
виденды, инициаторами которых,
кстати, станут, по всей вероятности,
сами владельцы попавших в опалу
участков, коттеджных поселков и
частных садовых домиков. Ведь ког-
да проект Минрегионразвития был
опубликован, некоторые эксперты
сразу заговорили о необходимости
проведения ещё одной дачной ам-
нистии — теперь для тех проектов,
которые были начаты или уже реа-
лизованы, или только планирова-
лись, но в соответствии с существу-
ющими ныне законами.
Дело в том, что для того что-
бы коттеджные поселки и садовые
товарищества попали в состав на-
селённых пунктов, им в первую оче-
редь необходимо соответствовать
всем градостроительным нормам,
что на практике встречается крайне
редко.
Да и сама власть не заинте-
ресована включать такие посёл-
ки в состав населённых пунктов,
чтобы не тратиться на социаль-
ную инфраструктуру. Так что в
том, что новую амнистию госу-
дарству, скорее всего, придётся
провести, сомнений практичес-
ки нет.
Контрольный выстрел
Результаты такой амнистии бу-
дут на руку власти. На самом верху
благодушно поддержат «садовый»
миллионный электорат, оказавший-
ся в трудной ситуации, и вдобавок
«всех сосчитают». При этом у конт-
ролирующих органов, от пожарных
до экологической милиции, не от-
нимут их хлеб с маслом — штрафы,
которые сегодня платят все садовые
товарищества за то, что не соответс-
твуют никаким градостроительным
нормам. Ведь амнистией государс-
тво позволит и дальше существо-
вать поселкам, построенным с мас-
сой нарушений. А значит, изменить
статус дойной коровы садоводам
станет практически невозможно.
«За последние годы контроль у
нас увеличился в разы, — расска-
зывает председатель подмосков-
ного садового товарищества Люд-
мила Гаргарина. — К нам приезжа-
ет Росадмнадзор с линейкой и ме-
ряет, чтобы на общественных зем-
лях высота травы не превышала 20
см. Выше — штраф. И так постоян-
но. Другой пример: у садового това-
рищества должна быть объездная
дорога, место как будто бы есть —
рядом лес. Но в 2005 году был при-
нят Лесной кодекс, и земли теперь
здесь не выдают. Дорогу построить
невозможно, а значит, в товарищес-
тво каждый год ездят с проверка-
ми и просто штрафуют: контроли-
рующим органам невыгодно, что-
бы были устранены неполадки. То-
варищество не против выполнить
предписания, но если их невозмож-
но выполнить, что теперь делать? И
это всех устраивает — постоянная
дойная корова. Мы должны соблю-
дать все правила, например, орга-
низовать за свой счёт вывоз мусо-
ра. Рядом — большая деревня, где
есть и многоквартирные дома. Де-
ревня входит в состав поселения,
ни одного мусорного бачка там нет.
Вопрос: куда девается мусор. Но это
вотчина администрации, поэтому
они могут делать, что хотят, а нас за
это штрафуют».
Время — деньги
В случае, если закон будет при-
нят в том виде, в каком он сущест-
вует сегодня, властям наверняка
следует ждать однозначной реак-
ции. «У нас принято считать, что за-
кон обратной силы не имеет. Ока-
зывается, имеет, — говорит Люд-
мила Гаргарина. — Когда садовое
товарищество строилось, никто ни
против чего не возражал. Теперь
же, когда люди годами строились, и
стоимость их владений, в том чис-
ле и за счёт роста рыночных цен,
выросла в разы, это хотят взять и
просто обнулить — сделать нелик-
видным активом».
«Конечно, закон обратной силы
не имеет, — говорит преподаватель
земельного права юрфака МГУ, ад-
вокат Дмитрий Хаустов. — На мой
взгляд, те постройки, которые бы-
ли возведены до этого закона, к са-
мовольным отнесены быть не мо-
гут. Но проблемы возникнут, пото-
му что придётся доказывать, что эти
постройки были возведены до это-
го закона и что они строились и воз-
водились в соответствии с законо-
дательством, которое не требовало
получения соответствующих разре-
шительных документов. Вот эти два
момента будет достаточно сложно
доказать, и это повлечёт за собой и
коррупцию, и суды, и волокиту».