Упрощенная HTML-версия
«Родовая Земля»
№ 6 (143), июнь 2016 г.
2 • юридическая консультация
Н
аше селение Родовых поме-
стий «Благодатная поля-
на» (сорок семей) на распу-
тье. Мы находимся на зем-
ле сельхозназначения, площадь се-
ления с 2012 года возросла до 181,3
га. Земля в аренде на 49 лет, для
сельхозпроизводства — бывшее
совхозное поле в категории «паш-
ня». На сегодняшний момент сто-
имость кв. метра этой пашни —
2 рубля 58 копеек. В Башкирии в
собственность земли с/х назначе-
ния выкупить нельзя. Паи исключе-
ны, большинство местных жите-
лей сразу отказались их брать на
предложенных условиях, да и земля
у нас была уже в аренде с 2002 года,
на неё не распространялись эти
доли. 70 га земли в 2002 году было
оформлено на физ. лица (помещи-
ков) в аренду на 3 года. Земельный
комитет размежевал её на гекта-
ры, дороги, включая неудобья (сы-
рые места с тростником). Затем
пользовались землёй без докумен-
тов не по нашей вине, так как на-
ши просьбы оформить её не удов-
летворялись из-за ошибок специ-
алистов. В 2007 году по совету ад-
министрации создали юр. лицо —
Потребительский кооператив, на
который в 2012 году землю офор-
мили, добавив нам еще 111,3 га,
всего стало 181,3 га. Межевание на
новые площади не сделано, межуем
сами саженью и рулеткой.
Постепенно помимо посадок жи-
вого забора, сада, леса, родовых де-
ревьев всё сильнее стало стремле-
ние жить в своих поместьях. Все 14
лет, с 2002 года, строить нам за-
прещали. Сейчас мы знаем, что
строить капитальные сооружения
на землях сельхозназначения можно,
но земля наша в аренде, а не в собст-
венности. Наши единомышленники
из г. Стерлитамака, селение «Крас
ная поляна», сначала было хотели
оформить Потребительский коо-
ператив, как у нас, но после консуль-
таций с главой и юристом админи-
страции решили оформить СНП. В
2013 году получили документы на
СНП, а затем в 2014 году оставши-
еся земли оформили на ПК. Есть у
них участки и под ЛПХ. К моменту
оформления этих юр. лиц у них уже
были построены несколько жилых
домов и люди жилитам без докумен-
тов. Нам краснополяне предложи-
ли поступить так же — оформить
СНП с тем, чтобы в садовых участ-
ках, отведённых на уже ранее взя-
тых гектарах, построить дома, че-
рез пять лет взять садовую землю в
собственность и прописаться.
Нам в нашем КУМИ для этого
предложили аннулировать ПК, что-
бы образовать СНП. Под СНП земля
уйдёт не вся, ПК снова надо будет
организовывать. Возникают во-
просы: сделать проект планировки
территории СНП — траты, меже-
вание садовых участков — траты,
оформление СНП —траты, реорга-
низация (или ликвидация) ПК и вновь
оформление ПК — всё это немалые
траты, даже очень немалые для на-
шего коллектива помещиков, не-
подъемные.
Как нам быть? Что лучше пред-
принять?
1
Даже с вашим нынешним ста-
тусом — земля сельхозназна-
чения, предназначенная для
сельхозпроизводства — вы имеете
право законно возводить необходи-
мые вам для ведения хозяйства на
земле строения. Капитальные! Для
ведения хозяйства!
Как это осуществить?
Каждый владелец земельного
участка (арендатор и др.), желаю-
щий законно построиться, подаёт в
администрацию сельсовета заявле-
ние о выдаче разрешения на стро-
ительство здания для сельскохо-
зяйственного производства, кото-
рое в просторечии будет называть-
ся «хозпостройка». Возводить её на
землях сельхозназначения допуска-
ется на основании п. 2 ст. 77 Земель-
ного кодекса РФ. Для этого нужно: 1)
иметь правоустанавливающий до-
кумент на земельный участок (дого-
вор аренды, договор безвозмездно-
го пользования, документ о собст-
венности и др.) и 2) разрешение на
строительство здания для сельхоз-
производства, выданное главой ад-
министрации. И здесь не важно, что
не в собственности участок у вас, а
просто в аренде. Не от вида права
на земельный участок, а от катего-
рии земель и разрешенного исполь-
зования право строительства зави-
сит. В данном случае оно у вас есть,
но по закону (ст. 51 ГРК РФ) для вы-
дачи разрешения на строительство
от вас должны потребовать:
Градостроительный план зе-
мельного участка. Чтобы изготовить
этот «градплан», одновременно с
заявлением о выдаче разрешения
на строительство вы подаёте второе
заявление — о выдаче градострои-
тельного плана земельного участ-
ка. Полномочиями по его выдаче
(это надо уточнять) могут обладать:
1) глава администрации сельского
поселения, 2) Управление архитек-
туры и градостроительства Адми-
нистрации муниципального района
либо (такое тоже может быть) 3) Ко-
митет по архитектуре и градострои-
тельству при Администрации обла-
сти (республики, края и т. д.). И тут,
как говорится, дай вам Бог, чтобы
эта бумажка была изготовлена бы-
стро! Зато выдаётся безплатно.
Проект здания для сельскохо-
зяйственного производства. Эту бу-
магу вы не «изготавливаете», а зака-
зываете в фирме, которая специали-
зируется на подготовке проектной
документации (инженерной, проек-
тной и архитектурно-строительной
деятельности). Заключаете договор
подряда, оплачиваете им услуги…
и поэтому уже объясняете, что вам
нужно и за какую бумагу вы день-
ги им платите. А вам нужно, чтобы
проектом подчёркивалось сельско-
хозяйственное предназначение ва-
шего здания. А по закону предназ-
начение вашему зданию и входя-
щим в него помещениям определя-
ете вы как его законный владелец и
застройщик. Поэтому:
— вы заказываете проект, ко-
торый рассчитан на ведение сель-
скохозяйственного
производства
семьёй на принадлежащем ей зе-
мельном участке с разрешённым
использованием — для сельхоз-
производства;
– соответствующие помеще-
ния в здании предназначаются для
производства, хранения и первич-
ной переработки сельхозпродук-
ции (термообработки, сушки пло-
дово-ягодной продукции, произ-
водства плодоовощных консервов,
хранения инвентаря и т. д.), и это —
основное предназначение здания,
большинство помещений коего от-
водится именно для этих целей, но,
конечно, в нём будут и некоторые
помещения вспомогательные (сан
узел, холл, кабинет и др.).
Это — ваше право! Сельскохо-
зяйственное производство, если
оно ведётся семьёй, то оно так и
ведётся. Конечно, для должностных
лиц в администрациях это в некото-
ром смысле новость. Но если пой-
мут и будут думать, как помочь, то,
возможно, и помогут. Так что — об-
ращайтесь. А что вам ещё остаётся?
В вашей ситуации это наиболее про-
стой способ быстро узаконить все
ваши постройки без перевода зем-
ли куда бы то ни было и без значи-
тельных финансовых затрат. Капхоз-
постройки на землях сельхозназна-
чения. Разрешение на строитель-
ство, градплан, проект. Дальше —
строитесь, получаете в той же ад-
министрации справку о готовности
здания ко введению в эксплуата-
цию, заказываете на него в БТИ ка-
дастровый паспорт и идёте в Росре-
естр (МФЦ), где на вашу постройку
вам регистрируют право собствен-
ности (выдают Свидетельство). Вот
вы и узаконились.
Межевание земельного участ-
ка для этого не обязательно, тем бо-
лее когда земля на юр. лицо арен-
дуется. Нужно лишь, чтобы у каж-
дого создателя Родового поместья
имелся на него правоустанавли-
вающий документ, чтобы выдали
ему разрешение на строительство
и оформили его постройку в соб-
ственность. Как без межевания та-
кой документ изготовить? А вы обо-
значьте свои поместья как ЧАСТЬ
земельного участка, арендуемо-
го вашим ПК. Заключите между ко-
оперативом и каждым создателем
Родового поместья договор, по ко-
торому человеку его поместье пе-
редаётся как ЧАСТЬ земельного
участка (ЧЗУ) во владение и поль-
зование, без права распоряжения,
продажи, но с правом передачи по-
местья по наследству. Договор без-
возмездного пользования, напри-
мер, или договор субаренды. Этот
договор и будет основанием для
отражения поместий как ЧЗУ в ме-
жевом плане вашего большого зе-
мельного участка (111,3 га), кото-
рый у вас «Молодёжной поляной»
называется. Вот и пусть молодёжь
заселяется на вашу поляну, стро-
ит свои поместья, которые как ча-
сти большого земельного участка
будут обозначены. Эти части могут
иметь адрес, точную площадь и да-
же геодезические координаты, но
на кадастровый учёт как самосто-
ятельные земельные участки они
не ставятся. Да и зачем? Вы же по-
местья саженью и рулеткой отме-
жевали. Изгородь живую посадили.
Угловые колышки поставили. Меж-
ду поместьями трёхметровые про-
ходы (межевые полосы) остави-
ли. Значит, споров за право прохо-
да (проезда) за наложение границ
у соседей не будет. Межевание в
принципе не нужно. До закона о Ро-
довых поместьях вам хватит. Толь-
ко договор человеку на руки дай-
те, чтобы законно владеть землёю
и законно строиться он право имел.
Вам, скорее всего, для этого даже
согласия администрации не нужно,
т.к. основной договор аренды у вас
заключён на 49 лет. Просто уведом-
ление о передаче части земельно-
го участка в безвозмездное пользо-
вание или субаренду в письменном
виде в администрацию отправляете
или относите, под расписку вручае-
те — и всё. Договоры безвозмезд-
ного пользования в отношении по-
местий как ЧЗУ. Уведомление в ад-
министрацию о заключённом дого-
воре. Это решение избавит вас от
больших затрат на достаточно дли-
тельный период (до принятия зако-
на о Родовых поместьях или до то-
го момента, когда семья примет ре-
шение отмежевать свой земельный
участок и найдёт для этого необхо-
димые средства).
2
Если это вас не устроит, либо
не пройдёт, либо очень нуж-
на будет прописка, тогда, похо-
же, вам всё-таки придётся 1) созда-
вать СНП и 2) менять статус земель
на «садоводство».
Сделать это надо так.
Вам не надо закрывать («анну-
лировать») ваш Потребительский
кооператив, «чтобы образовать
СНП». Гораздо мудрее (а кстати, и
дешевле) использовать созданный
вами кооператив, просто реоргани-
зовав его в садоводческий. Вас вве-
ли здесь в заблуждение (очевид-
но, в администрации немножко не
разобрались). «Под СНП земля уй-
дёт не вся, ПК снова надо будет ор-
ганизовывать» — это тоже неправ-
да. Вы просто меняете Устав, подаё-
те в налоговую (через МФЦ) заявле-
ние о реорганизации юридического
лица и получаете из МФЦ новые до-
кументы. Менять разрешённое ис-
пользование земли на «садоводст-
во» для этого не нужно. Вы просто
реорганизуете свой ПК в СНК. Вы
принимаете это решение самосто-
ятельно (без всякой администра-
ции). Дальше вы приходите в адми-
нистрацию и, согласно закону, уве-
домляете их об изменениях в пер-
сональных данных арендатора (сто-
роны договора). Вносите изменения
в сведения о сторонах договора,
а сам договор — тот же самый, ни
перезаключать, ни заново предо-
ставлять землю не надо. Вся земля
в аренде у вашего кооператива со-
храняется. Но кооператив стал уже
садоводческий.
Дальше вы просто ставите таб
личку: «Территория СНК «Поселе-
ние Родовых поместий Благодатная
поляна»». Можно и большой стенд
(плакат) с картой всего поселения
и обозначением ваших земельных
участков. И начинаете дружно воз-
водить хорошие дома по всей тер-
ритории поселения.
Дальше администрация с удив-
лением смотрит на это (а вы уже СА-
ДОВОДЧЕСКИЙ кооператив) и начи-
нает вам говорить:
— Э-э, уважаемые, так нельзя
— надо утвердить проект.
(Про-
ект планировки территории СНК.
Если разрабатывается по инициати-
ве граждан, то обычно и оплачива-
ется ими).
— А пожалуйста — утвер-
ждайте. Мы вам эскизы и чертежи
дадим.
(А органы местного само
управления могут и сами (т. е. за
свой счёт) утвердить ППТ в составе
документации по планировке тер-
ритории сельского поселения (ч. 5
ст. 41 ГРК РФ).
— Надо поменять разрешённое
использование на садоводство.
— А пожалуйста — мы заявле-
ние подадим.
То есть теперь уже вся конкре-
тика начинает исходить от них, а вы
рассматриваете их предложения и
говорите: «Да, конечно, давайте (мы
согласны), только …» (мол, денег у
нас нет, мы сами делать не будем.
Вам надо — вы и утверждайте).
—Вы возводите незаконно!
— С чего бы это? Мы садоводче-
ский кооператив.
—Надо утвердить проект!
— Так пожалуйста — утвер-
ждайте. Мы вам эскизы и чертежи
дадим.
— Вот пока мы вам бумажку
эту не утвердим, ваши построй-
ки будут считаться самовольные!
(Шантаж такой то есть).
— Ну мы же к вам обращались?
Просили дать разрешение на стро-
ительство хозпостроек?
(Что вы от
нас хотите-то? Мы вам разумные ва-
рианты предлагали).
— Где это видано, чтобы садо-
вые участки были по гектару! По-
лагается максимум 15 соток!
(«Я ни
разу такого не делал. Я боюсь»).
— А у нас такая планировка.
(Если утверждается проект плани-
ровки территории, то размеры зе-
мельных участков могут быть лю-
бые, т. к. они уже проектом опреде-
ляются).
— Надо согласование и ещё вон
то-то получить!
(«Хотите тут
непонятно что! Не буду я этим за-
ниматься»).
—Ну вы же подскажете, как это
сделать? (Ты публичный служащий?
Зарплата от народа тебе платит-
ся?)
И самое главное здесь — обяза-
тельно выждать, чтобы потом ска-
зать:
«Ну мы же к вам обращались?..»
3
В итоге вам:
1) либо меняют разрешён-
ное использование земельных
участков на «садоводство» в отно-
шении всей территории поселения
(всей арендуемой земли);
2) либо вы выделяете участки по
15 соток (можно и меньше — 10 со-
ток, 5 соток…), вам меняют их раз-
решённое использование на «садо-
водство», и вы получаете их в соб-
ственность (в Башкирии это делает-
ся бесплатно) и на них же возводите
жилые дома, т. е. строитесь. Остав-
шиеся земли продолжаете арендо-
вать под «сельхозпроизводство».
Этот вариант будет даже более при-
емлемым, так как с изменением раз-
решённого использования земель-
ных участков на садоводство повы-
сится и их кадастровая стоимость,
которая будет составлять 4,83 ру-
блей за 1 м2;
3) либо дожидаетесь закона о
Родовых поместьях, который пре-
доставит вам землю и пропишет в
том статусе, в котором вы сейчас и
есть. А пока пробуйте сделать то,
что получится. Реорганизация в
СНК, разрешение на строительство
хозпостроек, договоры на ЗУ (ЧЗУ),
проект…
Так что давайте, теребите их, об-
ращайтесь!
По материалам готовящейся к
изданию книге Василия Петрова
«Счастливая земля».
n
Как на сельхозземле со статусом
«для сельхозпроизводства»
разрешение на строительство получить