Упрощенная HTML-версия
6
ÐÎÄÎÂÀß ÇÅÌËß
№11 (17), декабрь 2005 г.
I. Пределыправового ре
гулирования
В связи с наличием огром8
ного количества нормативных
правовых актов, регулирующих
земельные правоотношения,
возникает проблема разграни8
чения правового регулирования
конкретных видов отношений
при реализации гражданами
своих прав на землю. Достаточ8
но актуальным становится воп8
рос о пределах правового регу8
лирования земельных правоот8
ношений различными норматив8
ными правовыми актами (напри8
мер, Земельным кодексом РФ,
Гражданским кодексом РФ, ФЗ
«Об обороте земель сельскохо8
зяйственного назначения», ФЗ
«О крестьянском (фермерском)
хозяйстве», ФЗ «О личном (под8
собном) хозяйстве», ФЗ «Осадо8
водческих, огороднических и
дачных некоммерческих объеди8
нениях граждан» и др.). В рамках
обозначенной темы рассмотрим
сферу действия ФЗ «Об обороте
земель сельскохозяйственного
назначения» (далее Закон).
В соответствии с п. 1 ст. 1
Закона его нормы регулируют
отношения, связанные с владе8
нием, пользованием, распоря8
жением земельными участками
из земель сельскохозяйственно8
го назначения, устанавливают
правила и ограничения, приме8
няемые к обороту земельных
участков и долей в праве общей
собственности на земельные
участки из земель сельскохозяй8
ственного назначения — сдел8
кам, результатом совершения
которых является возникнове8
ние или прекращение прав на
земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначе8
ния и доли в праве общей соб8
ственности на земельные участ8
ки из земель сельскохозяйствен8
ного назначения, определяют
условия предоставления зе8
мельных участков из земель
сельскохозяйственного назначе8
ния, находящихся в государ8
ственной или муниципальной
собственности, а также изъятия
их в государственную или муни8
ципальную собственность. Кро8
ме того, в силу п. 4 ст. 81 Земель8
ного кодекса РФ условия предо8
ставления гражданамземельных
участков из земель сельскохо8
зяйственного назначения для
сенокошения и выпаса скота ус8
танавливаются настоящим Ко8
дексом, ФЗ об обороте земель
сельскохозяйственного назначе8
ния, другими федеральными за8
конами, а также законами
субъектов Российской Федера8
ции, а правовое регулирование
отношений в области оборота
земельных участков и долей в
праве общей собственности на
земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначе8
ния осуществляется Конституци8
ей РФ, Земельным кодексомРФ,
Гражданским кодексом РФ, на8
званным Законом, другими фе8
деральными законами, а также
принимаемыми в соответствии с
ними иными нормативными пра8
вовыми актами Российской Фе8
дерации и законами субъектов
Российской Федерации.
В то же время, согласно
абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона действие
его нормне распространяется на
земельные участки, предостав8
ленные из земель сельскохозяй8
ственного назначения гражда8
нам для индивидуального жи8
лищного, гаражного строитель8
ства, ведения личного подсобно8
го и дачного хозяйства (дачного
строительства), садоводства,
животноводства и огородниче8
ства, а также на земельные уча8
стки, занятые зданиями, строе8
ниями, сооружениями. Оборот
указанных земельных участков
регулируется Земельным кодек8
сом РФ. Однако названное пра8
вило распространяется исклю8
чительно на земли, предоставля8
емые органами государственной
власти и органами местного са8
моуправления, что касается ос8
тальных земель, то в их отноше8
нии нормы указанного Закона
действуют с некоторыми ограни8
чениями (например, ст. 4 Закона,
определяющая порядок установ8
ления минимальных размеров
образуемых новых земельных
участков из земель сельскохо8
зяйственного назначения).
Таким образом, сфера дей8
ствия Закона распространяется
не на все земельные участки,
предоставленные из земель
сельскохозяйственного назначе8
ния, а лишь на те, для которых
Земельным кодексом РФ не ус8
тановлено специального право8
вого регулирования, причём пе8
речень случаев предоставления
таких земельных участков исчер8
пывающимобразомопределён в
абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона.
Как видно из указанного
перечня, в числе видов разре8
шенного использования, кото8
рые устанавливаются в отноше8
нии земельных участков, предо8
ставленных из земель сельско8
хозяйственного назначения, ве8
дение крестьянского (фермерс8
кого) хозяйства не значится.
Даёт ли это достаточные основа8
ния предполагать, что Закон в
полной мере распространяет
своё действие на земельные уча8
стки из земель сельскохозяй8
ственного назначения, предос8
тавляемые для ведения кресть8
янского (фермерского) хозяй8
ства? Вероятно, на этот вопрос
следует ответить отрицательно.
Несмотря на то, что абз. 2 п. 1 ст.
1 Закона практически целиком
дублирует аналогичную норму,
содержащуюся в п. 7 ст. 27 Зе8
мельного кодекса РФ, таким об8
разом, априори распространяя
сферу действия Закона на зе8
мельные участки, предоставляе8
мые для ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства, ст. 81
Земельного кодекса РФопреде8
лённо разграничивает отноше8
ния, связанные с ведением кре8
стьянского (фермерского) хо8
зяйства и непосредственно с
оборотом земель сельскохозяй8
ственного назначения. Кроме
того, и сам Закон не содержит
чётких и конкретных указаний о
возможном распространении
его норм на отношения, связан8
ные с предоставлением земель8
ных участков для ведения крес8
тьянского (фермерского) хозяй8
ства (за рядом исключений: на8
пример, при предоставлении
крестьянскому (фермерскому)
хозяйству земельного участка,
находящегося в общей долевой
собственности — не требуется
установления в отношении ука8
занного земельного участка спе8
циального разрешенного ис8
пользования).
На основании изложенного
следует вывод о распростране8
нии сферы действия Закона на
следующие группы отношений
по поводу оборота земель сель8
скохозяйственного назначения:
1) непосредственный оборот зе8
мельных участков и долей в пра8
ве общей собственности на зе8
мельные участки; 2) определе8
ние условий предоставления зе8
мельных участков, находящихся
в государственной или муници8
пальной собственности, а также
изъятия их в государственную
или муниципальную собствен8
ность; 3) определение условий
предоставления гражданам зе8
мельных участков для сенокоше8
ния и выпаса скота; 4) установ8
ление отдельных условий оборо8
та земельных участков, принад8
лежащих членам крестьянских
(фермерских) хозяйств.
II. Особенности оборота
земельных долей
Изменения, внесенные 18
июля 2005 года в Закон, суще8
ственно изменили правовой ме8
ханизм и ввели новые особенно8
сти оборота долей в праве об8
щей собственности на земель8
ные участки из земель сельско8
хозяйственного назначения.
Исходя из гражданско8пра8
вового характера отношений
права общей собственности и в
соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 12
Закона к сделкам, совершаемым
с долями в праве общей соб8
ственности на земельный учас8
ток из земель сельскохозяй8
ственного назначения, применя8
ются правила Гражданского ко8
декса РФ, однако в данном пра8
виле есть и особенности, обус8
ловленные спецификой земель8
ных отношений, — если число
участников долевой собственно8
сти на земельный участок из зе8
мель сельскохозяйственного на8
значения превышает пять, пра8
вила Гражданского кодекса РФ
применяются с учетом особен8
ностей, установленных Законом,
которые нашли отражение в со8
здании института общего собра8
ния участников долевой соб8
ственности. Последние измене8
ния в Закон более предметно
определили компетенцию дан8
ного собрания, основания его
проведения, условия легитимно8
сти, последствия и порядок дей8
ствий ряда участников долевой
собственности в случае недости8
жения согласия участников доле8
вой собственности на соверше8
ние сделки с земельным участ8
ком, находящимся в долевой
собственности (далее—земель8
ный участок).
Основания и порядок выде8
ла земельных участков в счет
доли в праве общей собственно8
сти— на сегодняшний день наи8
более актуальная проблема, су8
щество которой можно опреде8
лить как переход части земель8
ного участка, находящегося в об8
щей собственности, в единолич8
ную собственность участника
долевой собственности и пре8
кращение для этого лица права
на долю в общей собственности.
Закон установил следую8
щие случаи распоряжения зе8
мельной долей участникомдоле8
вой собственности без выделе8
ния земельного участка в счет
земельной доли: а) завещание
земельной доли; б) внесение зе8
мельной доли в уставный (скла8
дочный) капитал сельскохозяй8
ственной организации, исполь8
зующей земельный участок, на8
ходящийся в долевой собствен8
ности; в) передача земельной
доли в доверительное управле8
ние; г) продажа или дарение зе8
мельной доли другому участни8
ку долевой собственности, а так8
же сельскохозяйственной орга8
низации или гражданину — чле8
ну крестьянского (фермерского)
хозяйства, использующим зе8
мельный участок, находящийся в
долевой собственности.
При этом закономисключа8
ется возможность продажи доли
в праве общей собственности
третьему лицу, что было предус8
мотрено предыдущей редакци8
ей, и, следовательно, из текста
Закона исключено указание на
право преимущественной покуп8
ки доли другими участниками
долевой собственности.
При этом если участник до8
левой собственности на земель8
ный участок продает свою зе8
мельную долю без выделения
земельного участка в счет своей
земельной доли другому участ8
нику долевой собственности, а
также сельскохозяйственной
организации или гражданину —
члену крестьянского (фермерс8
кого) хозяйства, использующим
земельный участок, находящий8
ся в долевой собственности, из8
вещать других участников доле8
вой собственности о намерении
продать свою земельную долю
не требуется.
Инымобразом участник до8
левой собственности вправе
распорядиться земельной долей
только после выделения земель8
ного участка в счет земельной
доли.
Решение о порядке владе8
ния и пользования земельным
участком, находящимся в доле8
вой собственности, принимает8
ся общим собранием участников
долевой собственности.
Так, в соответствии с п. 1.2
ст. 14 Закона решением общего
собрания участников долевой
собственности определяются: а)
условия передачи земельного
участка в аренду, уставный (скла8
дочный) капитал или довери8
тельное управление; б) местопо8
ложение части земельного учас8
тка, в границах которой в перво8
очередном порядке выделяются
земельные участки в счет зе8
мельных долей; в) местоположе8
ние части земельного участка, в
границах которой находятся не8
востребованные земельные
доли; г) местоположение части
земельного участка, в границах
которой выделяются земельные
участки в счет земельных долей
для передачи таких земельных
участков в аренду; д) местополо8
жение части земельного участка,
в границах которой выделяются
земельные участки в счет зе8
мельных долей для передачи та8
ких земельных участков в устав8
ный (складочный) капитал; е)
местоположение части находя8
щегося в долевой собственнос8
ти земельного участка, в грани8
цах которой выделяются земель8
ные участки в счет земельных
долей для передачи таких зе8
мельных участков в доверитель8
ное управление.
Закон выделил следующие
основания проведения общего
собрания участников долевой
собственности: а) по предложе8
нию сельскохозяйственной
организации, использующей
этот земельный участок; б) по
предложениюучастника долевой
собственности на этот земель8
ный участок. В то же время орган
местного самоуправления по
месту нахождения земельного
участка также может иницииро8
вать проведение общего собра8
ния, обратившись к сельскохо8
зяйственной организации, ис8
пользующей этот земельный
участок, с предложениемо созы8
ве общего собрания участников
долевой собственности на зе8
мельный участок.
Уведомление участников
долевой собственности на зе8
мельный участок из земель сель8
скохозяйственного назначения о
проведении общего собрания
участников долевой собственно8
сти кроме как в письменнойфор8
ме (с использованием почтовых
открыток или писем) или опубли8
кования сообщения в средствах
массовой информации, опреде8
ленных субъектом Российской
Федерации, допускается и по8
средствомразмещения соответ8
ствующих объявлений на инфор8
мационных щитах, расположен8
ных на территории муниципаль8
ного образования по месту на8
хождения земельного участка,
находящегося в долевой соб8
ственности.
Внесенные изменения в
Закон основательно затронули и
условия легитимности общего
собрания: а) присутствие участ8
ников долевой собственности на
земельный участок, составляю8
щих не менее чем 20 процентов
их общего числа либо б) присут8
ствие участников долевой соб8
ственности на земельный учас8
ток, владеющих более чем 50
процентами долей в праве об8
щей собственности на этот зе8
мельный участок.
Однако решение считается
принятым, если за него проголо8
совали участники долевой соб8
ственности на этот земельный
участок, присутствующие на та8
ком собрании и владеющие в со8
вокупности более чем 50 про8
центами долей в праве общей
собственности на этот земель8
ный участок от общего числа до8
лей, которыми обладают присут8
ствующие на таком собрании
участники долевой собственнос8
ти на этот земельный участок.
Данные положения значительно
изменили ранее имевший место
подход законодателя к опреде8
лению кворума собрания и по8
рядку принятия его решения.
Если ранее вопрос кворума ре8
шался только за счет количе8
ственного состава участников
общего собрания, то сейчас ос8
новной упор законодатель сде8
лал на качественный состав, ко8
торый определяется наличием
долей в праве общей собствен8
ности на земельный участок у
участников общего собрания в
процентном соотношении.
Принятое решение должно
быть оформлено протоколомоб8
щего собрания участников доле8
вой собственности. Приложени8
ем к нему является список при8
сутствующих на собрании участ8
ников с указанием реквизитов
документов, удостоверяющих их
права на землю. Протокол офор8
мляется в трех экземплярах,
один из которых хранится у пред8
седателя общего собрания, вто8
рой — у лица, по предложению
которого проводилось это со8
брание, третий—в органе мест8
ного самоуправления по месту
расположения земельного учас8
тка, находящегося в долевой
собственности. Указанная норма
Закона обеспечивает непредв8
зятость отдельных заинтересо8
ванных лиц и гарантирует неиз8
менность принятого решения.
Однако на практике воз8
можны ситуации, когда по ре8
зультатам проведенного общего
собрания согласие его участни8
ÇÀÊÎÍÎÄÀÒÅËÜÑÒÂÎ
Федеральный закон от 24.07.2005 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: