Упрощенная HTML-версия
7
ÐÎÄÎÂÀß ÇÅÌËß
№11 (17), декабрь 2005 г.
ÎÁ ÎÁÎÐÎÒÅ ÇÅÌËÈ
ков на совершение предлагае8
мой сделки не достигнуто. Вдан8
ном случае Закон предусматри8
вает альтернативный вариант
действий для участников доле8
вой собственности, выразивших
несогласие с совершением ука8
занной сделки.
В рассматриваемом случае
участник долевой собственности
обязан известить о намерении
выделить земельный участок в
счет своей земельной доли ос8
тальных участников долевой
собственности одним из следу8
ющих способов: а) извещением
в письменной форме (письмом,
желательно заказным с уведом8
лением о вручении, под роспись
и т. д.); б) путем опубликования
сообщения в средствах массо8
вой информации, определенных
субъектом Российской Федера8
ции.
Закон предъявляет следу8
ющие требования к содержанию
извещения (сообщения): а) ука8
зание предполагаемого место8
положения выделяемого в счет
своей земельной доли земель8
ного участка с учетом требова8
ний, предъявляемых ст. 4 Зако8
на к местоположению выделяе8
мого земельного участка; б) опи8
сание местоположения выделя8
емого в счет земельной доли зе8
мельного участка, которое по8
зволит определить его границы
на местности; в) указание на не8
обходимость направления в
письменной форме возражений
остальных участников долевой
собственности относительно
местоположения земельного
участка участнику долевой соб8
ственности, требующему выде8
ления земельного участка в счет
его земельной доли, или его
представителю.
Если в течение тридцати
дней со дня надлежащего уве8
домления участников долевой
собственности от них не посту8
пили возражения (обязательно
обоснованные) относительно
местоположения выделяемого в
счет земельной доли земельно8
го участка, предложение о мес8
тоположении такого земельного
участка считается согласован8
ным.
На практике большую про8
блему вызывает определение
размера земельного участка,
выделяемого в счет земельной
доли. В новой редакции Закона
закреплено следующее ориги8
нальное решение — размер зе8
мельного участка, выделяемого
в счет земельной доли, опреде8
ляется на основании данных,
указанных в документах, удосто8
веряющих право на земельную
долю. В то же время ст. 4 Закона
содержит порядок установления
минимальной и максимальной
величины выделяемого земель8
ного участка — решение данно8
го вопроса делегировано зако8
нодательным органам соответ8
ствующего субъекта Российской
Федерации. При этом участник
долевой собственности вправе
выделить в счет своей земель8
ной доли земельный участок,
площадь которого больше или
меньше площади, указанной в
документах, удостоверяющих
право на земельную долю, если
увеличение или уменьшение
площади образуемого земель8
ного участка осуществляется в
пределах кадастровой стоимос8
ти, установленной для сельско8
хозяйственных угодий, в грани8
цах которых образуется данный
земельный участок.
В случае недостижения со8
гласия между участниками доле8
вой собственности по поводуме8
стоположения выделяемого зе8
мельного участка данный спор
разрешается ими с использова8
нием согласительных процедур,
порядок проведения которых ус8
танавливается законом соответ8
ствующего субъекта Российской
Федерации. Если же и данный
способ не разрешит проблему,
спор подлежит рассмотрению в
судебном порядке.
Кроме того, в новой редак8
ции Закона затронут вопрос о
невостребованных земельных
долях—долях, собственники ко8
торых не распоряжались ими в
течение трех и более лет с мо8
мента приобретения прав на них.
Данные доли подлежат выделе8
нию в земельный участок, в со8
став которого в первую очередь
включаются неиспользуемые зе8
мельные участки и земельные
участки худшего качества с их
оценкой по кадастровой стоимо8
сти. Образование этого земель8
ного участка осуществляется на
основании соответствующего
решения субъекта Российской
Федерации или в случаях, уста8
новленных законом субъекта
Российской Федерации, на ос8
новании соответствующего ре8
шения муниципального образо8
вания.
Для сравнения, в предыду8
щей редакции Закона говори8
лось не о распоряжении долями,
а о факте их неиспользования,
причем срок неиспользования
был ограничен двумя годами.
В то же время общее со8
брание участников долевой соб8
ственности вправе принять ре8
шение об определенииместопо8
ложения части находящегося в
долевой собственности земель8
ного участка, площадь которой
равна сумме площади невостре8
бованных земельных долей, что
создает предпосылки и возмож8
ность для участников долевой
собственности избавиться от не8
удобно расположенных земель8
ных участков, в том числе худше8
го качества, и, как следствие, ис8
ключить вероятность их выделе8
ния кому8либо из соучастников.
Сообщение о невостребо8
ванных земельных долях с указа8
нием их собственников должно
быть опубликовано в средствах
массовой информации, опреде8
ляемых субъектом Российской
Федерации.
Если собственники невост8
ребованных земельных долей, в
счет выделения которых должен
быть образован земельный уча8
сток, в течение девяноста дней
со дня опубликования указанно8
го сообщения не заявят о своем
желании воспользоваться права8
ми участников долевой соб8
ственности, устанавливаются
границы этого земельного учас8
тка.
III. Особенности оборота
земельных участков
Купля продажа
Ст. 8 Закона закрепляет
преимущественное
право
субъекта Российской Федера8
ции или в случаях, установлен8
ных законом субъекта Российс8
кой Федерации, муниципально8
го образования на покупку зе8
мельного участка из земель
сельскохозяйственного назначе8
ния при его продаже по цене, за
которуюон продается, за исклю8
чением случаев продажи с пуб8
личных торгов (похожая ситуа8
ция с установленным в ст. 250 ГК
РФслучаем продажи доли в пра8
ве общей собственности, одна8
ко имеются свои особенности).
Данный порядок на практике уже
урегулирован
некоторыми
субъектами Российской Феде8
рации (например, Закон Красно8
дарского края от 05.11.2002 г. №
5328КЗ «Об основах регулирова8
ния земельных отношений в
Краснодарском крае»).
При реализации муници8
пальным образованием преиму8
щественного права покупки ука8
занных земельных участков дол8
жна быть соблюдена ч. 2 ст. 132
Конституции РФ, предусматри8
вающая, что органы местного
самоуправлениямогут наделять8
ся закономотдельными государ8
ственными полномочиями с пе8
редачей необходимых для их
осуществления материальных и
финансовых средств. Реализа8
ция переданных полномочий
подконтрольна государству.
Для продажи земельного
участка продавец обязан извес8
тить в письменной форме выс8
ший исполнительный орган госу8
дарственной власти субъекта
Российской Федерации о наме8
рении продать земельный учас8
ток (извещение вручается под
расписку или направляется за8
казным письмом с уведомлени8
ем о вручении) с указанием
цены, размера, местоположения
земельного участка и срока, до
истечения которого должен быть
осуществлен взаимный расчет
(не более чем 90 дней). Предмет
договора продажи земельного
участка (недвижимости) опреде8
ляется по правилам ст. 554 ГК
РФ.
Описание и индивидуали8
зация земельного участка осу8
ществляется в результате прове8
дения его государственного ка8
дастрового учета в соответствии
сФЗ от 02.01.2000 г.№288ФЗ «О
государственном земельном ка8
дастре». Кроме этого, стороны
договора могут на свое усмотре8
ние отнести к существенным ус8
ловиям договора и иные усло8
вия, по которымдолжно быть до8
стигнуто соглашение. Таким об8
разом, наиболее надежным спо8
собом выполнить требование
закона об указании в извещении
существенных условий является
направление субъекту Российс8
кой Федерации проекта догово8
ра купли8продажи. В противном
случае может быть поставлено
под сомнение надлежащее вы8
полнение данного требования с
вытекающими возможными не8
благоприятными последствия8
ми, предусмотренными в п. 4 ст.
8 Закона.
На осуществление преиму8
щественного права покупки зе8
мельного участка Законом отве8
дено 30 дней со дня поступления
извещения. Если субъект Рос8
сийскойФедерации илимуници8
пальное образование откажется
от покупки либо не уведомит в
письменной форме продавца о
намерении приобрести продава8
емый земельный участок в тече8
ние указанного срока, продавец
вправе в течение года продать
земельный участок третьему
лицу по цене не ниже указанной
в извещении. Если земельный
участок будет продан по цене
ниже ранее заявленной или с из8
менением других существенных
условий договора, продавец
обязан направить новое извеще8
ние в вышеуказанном порядке.
Преимущественное право
покупки не распространяется на
случаи отчуждения земельного
участка при совершении иных
сделок, в том числе по договору
мены, дарения, под выплату рен8
ты и др.
Аренда
К арендным правоотноше8
ниям применяются общие поло8
жения Гражданского кодекса РФ
об аренде. В соответствии со ст.
13 ФЗ от 26.01.1996 г. № 158ФЗ
«О введении в действие части
второй Гражданского кодекса
Российской Федерации», нормы
ч. 2 ГК РФ в части, касающейся
сделок с земельными участками,
применяются в той мере, в какой
их оборот допускается земель8
нымзаконодательством. Особен8
ности передачи в аренду земель8
ных участков определены в ст. 22
Земельного кодекса РФ, а также
в Законе.
Объектом аренды может
быть лишь индивидуально8опре8
деленная вещь—земельный уча8
сток (доля в праве собственнос8
ти не может быть передана в
аренду — п. 3 ст. 607 ГК). Для пе8
редачи в аренду земельного уча8
стка он должен пройти государ8
ственный кадастровый учет (ФЗ
от 02.01.2000 г. № 288ФЗ «О го8
сударственном земельном када8
стре», ФЗ от 18.06.2001 г. № 788
ФЗ «О землеустройстве»). Это
правило относится и к земель8
ным участкам, находящимся в
долевой собственности.
Законом исключена воз8
можность передачи в аренду зе8
мельных долей. Если земельный
участок находится в долевой соб8
ственности, он может быть пере8
дан в аренду на основе договора
аренды земельного участка, в ко8
торомсо стороныарендодателей
выступают либо все участники
долевой собственности, либо
уполномоченное ими на основа8
нии доверенности лицо или лица.
Представителем также может
выступать лицо, не являющееся
участником долевой собственно8
сти.
Договор аренды земельно8
го участка может быть заключен
на срок не превышающий сорок
девять лет.
Арендуемый земельный
участок может быть передан в
собственность арендатору. Если
земельный участок находится в
частной собственности, приме8
няются правила ст. 624 ГК РФ и
ст.8 Закона, если в государствен8
ной или муниципальной соб8
ственности — дополнительно
применяются правила п. 4 ст. 10
Закона. Земельный участок, пе8
реданный в аренду гражданину
или юридическому лицу, может
быть приобретен в собственность
арендатором по его рыночной
стоимости по истечении трех лет
с момента заключения договора
аренды при условии надлежаще8
го использования такого земель8
ного участка. Решение о предос8
тавлении земельного участка в
собственность должно быть при8
нято в двухнедельный срок со дня
подачи заявления в письменной
форме в исполнительный орган
государственной власти или
орган местного самоуправления,
обладающие правом предостав8
ления соответствующих земель8
ных участков в пределах их ком8
петенции. Согласно ст. 66 ЗК РФ
рыночная стоимость земельного
участка устанавливается в соот8
ветствии с ФЗ от 29.07.1998 г.
№ 1358ФЗ «Об оценочной дея8
тельности в Российской Феде8
рации».
Предоставление граж
данам и юридическим лицам
в собственность или аренду
земельных участков из зе
мель сельскохозяйственного
назначения, находящихся в
государственной или муни
ципальной собственности
По общему правилу зе8
мельные участки предоставля8
ются гражданам июридическим
лицамв собственность на торгах
(конкурсах, аукционах). Без про8
ведения торгов земельный уча8
сток может быть передан в соб8
ственность арендатору земель8
ного участка в соответствии с
правилами п. 4 ст. 10 Закона.
Если участвуют два и более пре8
тендентов, подавших заявление
о передаче земельных участков
в аренду, такие земельные уча8
стки предоставляются в аренду
на торгах (конкурсах, аукцио8
нах).
Без проведения торгов зе8
мельные участки могут быть
предоставлены в аренду в по8
рядке, установленном ст. 34 Зе8
мельного кодекса РФ. Иные слу8
чаи возмездного и безвозмезд8
ного предоставления земель8
ных участков, находящихся в го8
сударственной собственности, в
том числе из фонда перерасп8
ределения земель, определя8
ютсяфедеральными законами и
законами субъектов Российской
Федерации.
В Законе установлен зап8
рет на приватизациюземельных
участков из земель сельскохо8
зяйственного назначения, заня8
тых оленьими пастбищами в
районах Крайнего Севера, от8
гонными пастбищами. Эти зе8
мельные участки могут быть пе8
реданы гражданам и юридичес8
кимлицам только на праве арен8
ды.
Наследование
Некоторые специальные
правила наследования земель8
ных участков предусмотрены в
ст. 1181 и 1182 Гражданского ко8
декса РФ. Наследование иму8
щества члена крестьянского
(фермерского) хозяйства осу8
ществляется по правилам ст.
1179 Гражданского кодекса РФ.
В Законе указано, если
принятие наследства привело к
нарушению требований, уста8
новленных ст. 3 и (или) 4 этого
Закона, к наследникампредъяв8
ляются требования, установлен8
ные ст. 5 данного Закона (отчуж8
дение приобретенных в соб8
ственность земельных участ8
ков). Например, если в соб8
ственности иностранного граж8
данина в результате наследова8
ния оказались земельный учас8
ток из земель сельскохозяй8
ственного назначения или доля
в праве общей собственности на
земельный участок из земель
сельскохозяйственного назна8
чения, то такие земельный уча8
сток или доля должны быть от8
чуждены собственником.
Максим ЗВЯГИНЦЕВ,
Денис ЗАЙКОВ,
Антон ИВАНЬКОВ,
Институт правоведения
Академии развития
родовых поместий.
последние изменения и современное сос тояние