Упрощенная HTML-версия
4
Родовая Земля
№2 (19),февраль 2006 г.
Андрей ГАСКИН
Дачное некоммерческое
партнёрство (ДНП) – один из
способов приобретения земли
для создания Родового
Поселения, состоящего из
Родовых поместий, с правом
строительства и регистрации
жилья. В целом данный способ
пригоден для использования
на всей территории России, так
как опирается на основные
правовые положения
действующего Федерального
закона№66 «О садоводческих,
огороднических и дачных
некоммерческих объединениях
граждан». Примером является
РП «Райское», Дачное
некоммерческое партнерство
(ДНП) «Звенящие кедры
Тюмени» (г. Тюмень).
Исходные условия: выбран
участок, деньги есть, земля в со"
вместной долевой собственности
селян, в натуре земельные доли
не выделены (т. е. селянин не смо"
жет показать, где конкретно его
земельный участок, какие у него
границы). Физическое лицо –
покупатель из числа селян, кото"
рому вы доверяете, выбрано. В
данном случае им выступает один
из членов и учредителей Дачного
некоммерческого партнерства
«Звенящие кедрыТюмени» (мож"
но было бы оформлять каждую
сделку на юридическое лицо, но
это чревато регистрационными
сборами в 15 раз выше 7500 руб"
лей вместо 500, кроме того, иму"
щественный комплекс Дачного
некоммерческого партнерства
впоследствии не делится).
Максимальнуюпомощь могут
оказать во время всей покупки
юристы, консалтеры, которые
участвовали в разработке регио"
нальных подзаконных актов к
Федеральным законам «Об обо"
роте земель сельскохозяйственно"
го назначения», «О крестьянско"
фермерском хозяйстве». У них
хорошие взаимоотношения с ру"
ководителями всех нужных ве"
домств, рычаги воздействия,
компетентность. А еще, как пра"
вило, такие компании дорожат
своей репутацией, поэтому вы"
полняют взятые на себя обяза"
тельства и не пытаются перехва"
тить инициативу (выражаясь фи"
гурально – кинуть). Рекоменду"
ем заключить с ними договор По"
ручения. В нем прописывается
фронт работ. Вознаграждение мо"
жет быть распределено таким об"
разом, чтобы часть оплаты по до"
говору возникала за каждое юри"
дическое действие, приводящее к
регистрации очередного права.
Всего их должно быть четыре.
То есть четыре раза протекает
примерно один и тот же процесс,
последовательно приводящий к
регистрации очередного права в
учреждении юстиции:
1. Регистрация перехода прав
собственности на земельные доли
от селян члену нашего ДНП как
физическому лицу (регистрация
договоров купли"продажи).
2. Регистрация права соб"
ственности на земельный учас"
ток, выделяемый в счет земель"
ных долей, принадлежащих фи"
зическому лицу.
3. Регистрация права соб"
ственности на отдельные земель"
ные участки площадью 1,1"1,3 га
в составе общего участка.
4. Регистрация перехода прав
собственности на отдельные зе"
мельные участки от нашего фи"
зического лица новым владель"
цам (регистрация договоров куп"
ли"продажи).
Конечный итог – регистрация
права частной собственности на
земельный участок под Родовое
поместье представителем каждой
семьи"участника; земельный
участок " имеющий четкие гра"
ницы и разрешенное использова"
ние, позволяющее строить жилой
дом. Далее приведенысовместные
действия юристов и вашего фи"
зического лица, приводящие к
ожидаемым всеми остальными
результатам.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
С 2006 года приобретать землю
стало несколько сложнее. Так,
сделка (Договор) дарения с недав"
них пор не применяется к оборо"
ту с земельными долями. Оборот
земель сельхозназначения ужес"
точен, а уж долей, не выделенных
в натуру, тем более. Это не зна"
чит, что заключенные ранее сдел"
ки путем дарения признаны нич"
тожными или незаконными, до
июля 2005"го такие сделки были
одним из основных инструментов
для перехода прав от одного лица
другому. С июля 2005 года с мо"
мента вступления поправок к За"
кону «Об обороте земель сельско"
хозяйственного назначения» про"
цесс приобретения земельных
долей третьими лицами (то есть
вами) усложнился. Первая слож"
ность – выделять новый земель"
ный участок имеет право либо
сельскохозяйственное предприя"
тие, либо участник общей доле"
вой собственности (т.е. селянин,
первоначальный владелец свиде"
тельств на земельные доли). Вто"
рая сложность – проведение об"
щего собрания теперь обязатель"
но. Раньше было достаточно со"
брать 20% голосов, скупив доста"
точно большой пакет земельных
долей, теперь нужно добиваться
одобрения селянами вашего на"
чинания, имея на руках протокол
с подписями не менее чем 20%
списочного состава участников
долевой собственности ранее
приватизированного сельхозпред"
приятия.
1. Регистрация перехода прав
собственности на земельные доли
от селян члену нашего ДНП как
физическому лицу (регистрация
договоров купли"продажи).
1.1. Заключаем Договор пору"
чения с юридической фирмой.
Приблизительная стоимость работ
по договору в диапазоне от 200 до
1000 рублей. Для начала достаточ"
но аванса в 50%.
1.2. Веземюристов (сотрудни"
ков юридической фирмы) к нота"
риусу, оформляем доверенность
на право представлять ваши ин"
тересы при покупке земельных
долей (стандартная форма, нота"
риусы и юристы знают).
1.3. Ведем переговоры с соб"
ственниками земельных долей о
покупке. Выходим на равновес"
ную цену, устраивающую боль"
шинство селян. (Листовки, обход
дворов, объявления в обществен"
ных местах, у магазинов, теле"
фонные переговоры, ваши вари"
анты). Например, возможен вари"
ант объединения усилий для со"
вместного выделения земельных
участков для вас и для селян.
Одна из групп в Тюмени пошла
по этому пути. Помните, вам с
селянами еще рядом жить и про"
водить общее собрание необходи"
мо. Так вот, вместе они собрали
70% голосов. Это позволило им
без особых хлопот выделить не"
сколько земельных участков об"
щей площадью 1260 га. Эту рабо"
ту можно выполнять самостоя"
тельно, а можно поручить юрис"
там (у них может получиться еще
лучше, чем у вас). НЕ ТРЕБУЙ"
ТЕ МОМЕНТАЛЬНОГО ОТВЕ"
ТА, ПУСТЬ СОВЕТУЮТСЯ, до"
говаривайтесь получить решение
через недельку. Юристы к этой
работе лучше подготовлены, про"
давцы видят их спокойствие и
слабый интерес (они же только за
вознаграждение работают). А вы
можете горячиться, идти на ус"
тупки, прозорливый селянин,
видя ваше беспокойство, спосо"
бен взвинтить цену в несколько
раз, это может расстроить все
ваши планы.
1.4. Придется привлекать к
сотрудничеству одного из равно"
правных участников общей доле"
вой собственности. Он от своего
имени должен будет произвести
покупку долей и их дальнейший
выдел в натуре (в виде земельно"
го участка или участков). Таким
образом исключается преимуще"
ственное право покупки (пере"
хват) кем бы то ни было (включая
субъект федерации) земельных
долей, приобретаемых вами. По"
могаем продавцам собрать 3
справки: налоговая – об отсут"
ствии задолженности по налогам
(если есть, придется погашать);
кадастровая – удостоверение
права отсутствия арестов на зем"
лю; земельный комитет – норма"
тивная стоимость пая, балльная
оценка, состав по площадям
(сколько пашни, сенокоса, кор"
мовых угодий). Нормативные
сроки по справкам" от недели до
месяца. Проверяем их докумен"
ты перед сделкой. Нет ли ошибок
и обременений в свидетельствах,
порядок ли с паспортами. В сви"
детельстве обычно ставится отмет"
ка об аренде.
Каждая земельная доля зача"
стую передана в аренду какому"
либо юридическому лицу (КФХ,
ООО и т.д.). Один экземпляр До"
говора аренды земельных долей
находится на руках у селян. Эти
договора ничтожны, так как прак"
тически никто не привел их в со"
ответствие с законом. Так, соглас"
но Закону «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначе"
ния» объектом аренды с 27 янва"
ря 2005 года может быть только
земельный участок, имеющий
границы, закрепленный на мест"
ности, имеющий свой кадастро"
вый номер. Доля, не выделенная
в натуре, не может быть предме"
том договора вообще – это раз. В
России практически никто еще не
озадачивался регистрацией дого"
воров, тем более ежегодной – это
два. Так что вероятность затруд"
нений ничтожно мала (пока). До"
говора купли"продажи регистри"
руются в учреждении юстиции (в
просторечии регистрационная па"
лата). Срок регистрации – 1 ме"
сяц. Пакет сдаваемых докумен"
тов: свидетельство на долю с от"
меткой о расторжении договора
аренды, 3 справки, договор куп"
ли"продажи (подписывается сто"
ронами в присутствии специали"
ста регистрационной палаты по
приемке документов, согласие
супруги/га (все в двух экземпля"
рах – оригинал и ксерокопия).
Прошел месяц, регистратор заме"
чаний не заявил, выдал свиде"
тельства.
1.5. Параллельно официально
запрашиваем местный (район"
ный, городской) Росземкадастр:
поставлен ли на кадастровый учет
весь земельный участок, из кото"
рого вы впоследствии будете вы"
делять себе участок. Если да, вас
можно поздравить. Если нет, пора
начинать переговоры о постанов"
ке земельного участка на кадаст"
ровый учет как ранее учтенного.
Что имеется в виду? До привати"
зации земель сельхозназначения
был проведен полный кадастро"
вый учет (векторизация и инвен"
таризация 1992"94 гг.), уточнены
границы каждого хозяйства и ко"
личество человек, имеющих пра"
во на земельные доли. Тогда точ"
ку нигде не поставили, ждали су"
дебных разбирательств, работа
была проведена с вопиющими
нарушениями практически по"
всеместно. Росземкадастр был
обязан это сделать давно и за свой
счет. Короче, ваша задача "насто"
ять на скорейшей постановке.
Если получаете письменный от"
каз, идете выше (областной, ок"
ружной Росземкадастр). Если на"
чальница (чаще это женщина)
вменяема, она предложит вари"
анты. О них в главе 2, но начи"
нать эту бодягу лучше сразу.
1.6. Параллельно идет подго"
товка общего собрания участни"
ков общей долевой собственнос"
ти " владельцев земельных долей.
Собрание лучше провести до пе"
рехода прав на доли вашему фи"
зическому лицу. Причем опове"
щать о времени его проведения
еще нужно за месяц (способы
оповещения – районная газета,
доска объявлений в селах).
1.7. Передачу денег лучше
оформлять нотариально. Везем
продавцов к нотариусу, оформля"
ем 2 или 3 документа, делаем ксе"
рокопию паспорта, отдаем день"
ги. 1 док. – расписка владельца
земельной доли в получении де"
нег. 2 док. – доверенность вла"
дельца вашим юристам на право
представлять селянина везде, где
потребуется, и продавать земель"
ную долю на любых условиях. 3
док. – бюллетень (доверенность)
для заочного голосования на об"
щем собрании участников доле"
вой собственности (нужен для
проведения общего собрания,
если оно еще не проведено).
Срок реализации первого эта"
па работы может составить 2"3
месяца, если правильно органи"
зовать. Мы делали это впервые,
без подсказок, поэтому растяну"
ли это сомнительное удовольствие
на 7 месяцев.
2. Регистрация права соб"
ственности на земельный учас"
ток, выделяемый в счет пашни
принадлежащих физическому
лицу земельных долей.
2.1. В каждом регионе опре"
деленминимальный размер ново"
го земельного участка, выделяе"
мого из общей долевой собствен"
ности. У нас – 60 га. Набирайте
требуемое количество земельных
долей (причем пашни, а не общей
площади, прописанной в свиде"
тельствах). Пример: доля всего
5,5 га, в ней пашни 3,1 га значит,
для выдела 60 га в счет пашни
надо 60/3,1= не менее 20 долей.
Заявлять о выделе вправе участ"
ники общей долевой собственно"
сти.Могут это делать и вашиюри"
сты (по нотариальным доверен"
ностям, когда деньги за доли по"
лучают в период скупки). Для это"
го публикуете объявления в газе"
тах (перечень газет в местном За"
коне об обороте земель сельхоз"
назначения) о намерении выде"
лить новый земельный участок.
Указываете площадь, общую
оценку в балло"гектарах, количе"
ство собственников (долей), при"
близительные границы и точные
ориентиры, расстояния в метрах
(например: 650 м справа от лесо"
полосы, 100 метров слева от лесо"
полосы на протяжении 1500 мет"
ров). Размещаете схематическое
изображение. Письменные воз"
ражения принимаются в течение
месяца вашими юристами. Ука"
зываете это и их координаты. В
этом объявлении указывается и
важное определение – с выпла"
той компенсации или без выпла"
ты компенсации остальным уча"
стникамобщей долевой собствен"
ности. Делается это, во"первых,
если объявится возражающий("
щие), во"вторых, для регистра"
ции в дальнейшем вашего права.
2.2. Для определения размера
компенсации или обоснования
ПРАВО НА ЗЕМЛЮ
ОРГАНИЗАЦИЯ ПОСЕЛЕНИЯ: ДАЧНОЕ
Чем хорош данный способ?
1. Почти каждое территориальное объединение читатеI
лей серии книг «Звенящие кедры России» создало некомI
мерческую организацию, которую путем изменений в устав
легко реорганизовать в Дачное некоммерческое партнерI
ство.
2. Начав приобретать землю для создания Родового ПоI
селения, многие столкнулись с проблемой передачи прав
на землю настоящим собственникам Родовых поместий.
Данный способ позволяет сравнительно легко справиться
с этой проблемой.
3. Строить и регистрировать жилье на землях сельскоI
хозяйственного назначения в соответствии с достаточно
прозрачной процедурой, прописанной федеральным закоI
ном, позволяет именно этот способ, причем земля испольI
зуется по целевому назначению.
4. Земля, оставаясь в прежней категории – «Земли сельI
скохозяйственного назначения», облагается в десятки раз
меньшим налогом, что немаловажно, учитывая площади
Родовых поместий и тенденцию увеличения местных наI
логов.
5. Организовываясь в Дачное некоммерческое партнерI
ство, соседям легко устанавливать правила Поселения и
формировать общий имущественный комплекс, опираясь
на процедуры, установленные российским законодательI
ством. Не исключена помощь государства, например, в
строительстве подъездных дорог, подводе инженерных сеI
тей.