Упрощенная HTML-версия
ПРОСВЕЩЕНИЕ
6
«ДАЧНАЯ
Амнистия
на самовольные
постройки
Вторая причина внесения из-
менений в Закон о регистрации
прав связана с необходимостью
легализации самовольных пос-
троек, возведённых гражданами
на принадлежащих им земельных
участках без соответствующих
разрешений и согласований. Закон
предоставил возможность зарегис-
трировать право собственности
на незаконно построенные или
незаконно строящиеся объекты
недвижимого имущества в упро-
щённом порядке.
В отличие от бессрочной ам-
нистии на земельные участки
Законом ограничивается срок
амнистии на капитальные само-
вольные постройки. Амнистия
на незаконно построенные или
незаконно строящиеся объекты
индивидуального жилищного
строительства прекращается 1
января 2010 года.
Суть амнистии на самовольные
постройки заключается в том, что
для их легализации не требуется
получения двух основных доку-
ментов: разрешения на строитель-
ство и разрешения на ввод объекта
в эксплуатацию.
До принятия Закона право
собственности на самовольную
постройку могло быть признано
за лицом, в собственности, по-
жизненном наследуемом владе-
нии, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находился
земельный участок, на котором
возведена самовольная постройка,
исключительно в судебном поряд-
ке. Законом внесены изменения
в ст. 222 ГК РФ (самовольная
постройка), которые допустили в
предусмотренных законом случа-
ях возможность признания права
собственности на самовольную
постройку в ином (несудебном)
установленном законом порядке.
С другой стороны исключена воз-
можность судебного признания
права собственности за лицами,
осуществившими самовольную
постройку на не принадлежа-
щих им земельных участках, при
условии предоставления в уста-
новленном порядке указанных зе-
мельных участков под возведенные
постройки (вероятно, это сделано
в целях предотвращения некон-
тролируемого самозахвата земли
путём осуществления самоволь-
ного строительства и пресечения
возможности легализовать ука-
занные постройки в упрощённом
порядке).
Особенности несудебного по-
рядка признания права собс-
твенности на создаваемый или
созданный объект недвижимого
имущества заключаются в следу-
ющем:
1. Право собственности на са-
мовольные постройки может быть
зарегистрировано в отношении
объектов недвижимого имущества,
для строительства, реконструкции
которых в соответствии с законо-
дательствомРФне требуется выда-
ча разрешения на строительство.
Так, согласно ч. 17 ст. 51 ГСК
РФ, вступившего в силу 30 дека-
бря 2004 года, выдача разрешения
на строительство не требуется в
случае:
1) строительства гаража на
земельном участке, предоставлен-
ном физическому лицу для целей,
не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельнос-
ти, или строительства на земель-
ном участке, предоставленном
для ведения садоводства, дачного
хозяйства;
2) строительства, реконструк-
ции объектов, не являющихся объ-
ектами капитального строительс-
тва (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном
участке строений и сооружений
вспомогательного использова-
ния;
4) изменения объектов капи-
тального строительства и (или)
их частей, если такие изменения
не затрагивают конструктивные
и другие характеристики их на-
дежности и безопасности и не
превышают предельные парамет-
ры разрешенного строительства,
реконструкции, установленные
градостроительным регламентом;
5) иных случаях, если в соот-
ветствии с ГСК РФ, законода-
тельством субъектов Российской
Федерации о градостроительной
деятельности получение разре-
шения на строительство не тре-
буется.
Закон придал ч. 17 ст. 51 ГСК
РФ обратную силу, определив, что
нормы ч. 17 ст. 51 ГСК РФ приме-
няются также в отношении указан-
ных в ней объектов, которые были
построены, реконструированыили
изменены до введения в действие
ГСК РФ.
Закон определил, что единс-
твенным документом, подтверж-
дающим факт создания объек-
та недвижимого имущества на
предназначенном для ведения
дачного хозяйства или садоводс-
тва земельном участке либо факт
создания гаража или иного объекта
недвижимого имущества и содер-
жащим описание такого объекта
недвижимого имущества, является
декларация о таком объекте недви-
жимого имущества.
Форма указанной декларации
устанавливается федеральным
органом исполнительной власти,
уполномоченным на осущест-
вление функций по норматив-
но-правовому регулированию
государственного технического
учёта и технической инвента-
ризации объектов капитального
строительства. В декларацию об
объекте недвижимого имущества
включаются сведения о его адресе
(местоположении), виде (назва-
нии), назначении, площади, ко-
личестве этажей (этажности), в том
числе подземных этажей, годе его
создания, о материалах наружных
стен такого объекта недвижимого
имущества, его подключении к
сетям инженерно-технического
обеспечения, кадастровом номере
земельного участка, на котором
такой объект недвижимого иму-
щества расположен.
После проведения государс-
твенной регистрации права собс-
твенности на самовольную пост-
ройку орган по государственной
регистрации прав направляет
копию декларации об объекте не-
движимогоимущества, право собс-
твенности на который зарегист-
рировано, в организацию (орган)
по учёту объектов недвижимого
имущества в порядке, установлен-
ном Правительством РФ.
2. Право собственности на
самовольные постройки может
быть зарегистрировано в отноше-
нии объектов индивидуального
жилищного строительства, созда-
ваемых или созданных на земель-
ных участках, предназначенных
для индивидуального жилищного
строительства, либо создавае-
мых или созданных на земельных
участках, расположенных в черте
поселения и предназначенных
для ведения личного подсобного
хозяйства (на приусадебных зе-
мельных участках).
В соответствии с изменениями,
внесёнными Законом в ст. 8 ФЗ «О
введении в действие Градострои-
тельного кодекса Российской Фе-
дерации», до 1 января 2010 года не
требуется получение разрешения
на ввод объекта индивидуально-
го жилищного строительства в
эксплуатацию, а также представ-
ление данного разрешения для
осуществления технического учёта
(инвентаризации) такого объекта,
в том числе для оформления и вы-
дачи технического паспорта такого
объекта.
Документами, подтверждаю-
щими факт создания объекта ин-
дивидуального жилищного стро-
ительства на земельном участке,
предназначенном для индивиду-
альногожилищного строительства,
или факт создания объекта инди-
видуального жилищного строи-
тельства на земельном участке,
расположенном в черте поселения
и предназначенном для ведения
личного подсобного хозяйства (на
приусадебном земельном участке),
и содержащими описание такого
объекта индивидуального жи-
лищного строительства, являются
технический паспорт такого объ-
екта индивидуального жилищного
строительства и разрешение органа
местного самоуправления на ввод
такого объекта индивидуального
жилищного строительства в экс-
плуатациюили в случае, если такой
объект индивидуального жилищ-
ного строительства является объ-
ектом незавершенного строитель-
ства, разрешение на строительство.
До 1 января 2010 года технический
паспорт объекта индивидуального
жилищного строительства явля-
ется единственным документом,
подтверждающим факт создания
такого объекта индивидуально-
го жилищного строительства на
указанном земельном участке и
содержащим его описание.
Форма технического паспорта
объекта индивидуального жи-
лищного строительства и порядок
его оформления организацией
(органом) по учёту объектов не-
движимого имущества устанав-
ливаются федеральным органом
исполнительной власти, уполно-
моченным на осуществление фун-
кций по нормативно-правовому
регулированию государственного
технического учёта и технической
инвентаризации объектов капи-
тального строительства.
3. Для государственной регис-
трации права собственности на
самовольную постройку в регист-
рирующие органы подаются:
- документ, подтверждающий
факт создания объекта недвижи-
мого имущества и содержащий
его описание (декларация об объ-
екте недвижимого имущества
или технический паспорт объекта
индивидуального жилищного
строительства);
- правоустанавливающий до-
кумент на земельный участок, на
которомрасположена самовольная
постройка. Представление указан-
ного документа не требуется, если
право заявителя на этот земельный
участок ранее зарегистрировано
в порядке «дачной амнистии» -
ввиду презумпции права собствен-
ности титул прав собственника
признаётся без правоустанавлива-
ющих документов;
- кадастровый план земельного
участка, на котором располо-
жен созданный или создаваемый
объект недвижимого имущест-
ва. Представление кадастрового
плана указанного земельного
участка не требуется в случае,
если: 1) право собственности на
указанный земельный участок
ранее зарегистрировано в порядке
«дачной амнистии»; 2) указанный
земельный участок предназначен
для ведения дачного хозяйства
или садоводства и если пред-
ставлено заключение правления
соответствующего садоводческого
или дачного некоммерческого
объединения, подтверждающее,
что создаваемый или созданный
объект недвижимого имущества
расположен в пределах границ
указанного земельного участка; 3)
для строительства, реконструкции
соответствующего создаваемого
или созданного объекта недви-
жимого имущества не требуется в
соответствии с законодательством
РФ выдача разрешения на строи-
тельство; 4) указанный земельный
участок предназначен для ведения
личного подсобного хозяйства и
если представлено заключение
органа местного самоуправления
соответствующего поселения или
городского округа, подтверждаю-
щее, что создаваемый или создан-
ный объект недвижимого имущес-
тва расположен в пределах границ
указанного земельного участка;
- документ об уплате государс-
твенной пошлины.
Следует отметить, что Закон
незаслуженно обошёл вниманием
возможность легализации само-
вольных построек, возведённых
на земельных участках, предна-
значенных для огородничества,
личного подсобного хозяйства (на
полевых земельных участках) и
для крестьянского (фермерского)
хозяйства.
В соответствии со ст. 1 Закона
о садоводстве, огородничестве
и дачном хозяйстве огородные
земельные участки могут пре-
доставляться (приобретаться) с
правом возведения некапиталь-
ного жилого строения и хозяйс-
твенных строений и сооружений в
зависимости от разрешённого ис-
пользования земельного участка,
определённого при зонировании
территории. Исходя из анализа п.
3 ст. 4 ФЗ «О личном подсобном
хозяйстве», на полевых земельных
участках допускается строительс-
тво сооружений. Согласно п. 2 ст.
11 ФЗ «О крестьянском (фермерс-
ком) хозяйстве» для строительства
зданий, строений и сооружений,
необходимых для осуществления
деятельности фермерского хо-
зяйства, могут предоставляться и
приобретаться земельные участки
из земель сельскохозяйственного
назначения и земель иных кате-
горий.
Амнистия на сады,
огороды и дачи
Значительные изменения кос-
нулись Закона о садоводстве, ого-
родничестве и дачном хозяйстве.
Введено понятие «имущество
общего пользования - имущество
(в том числе земельные участки),
предназначенное для обеспе-
чения в пределах территории
садоводческого, огороднического
или дачного некоммерческого
объединения (далее – некоммер-
ческое объединение) потребностей
членов такого некоммерческого
объединения в проходе, проезде,
водоснабжении и водоотведении,
электроснабжении, газоснабже-
нии, теплоснабжении, охране,
организации отдыха и иных пот-
ребностей (дороги, водонапорные
башни, общие ворота и заборы,
котельные, детские и спортивные
площадки, площадки для сбора
мусора, противопожарные соору-
жения и тому подобное)».
Данным нововведением зако-
нодательвосполнилпробел, сущес-
твовавший со дня принятия Закона
о садоводстве, огородничестве и
дачном хозяйстве. Несмотря на
то, что термин «имущество общего
пользования» употреблялся в Зако-
не о садоводстве, огородничестве
и дачном хозяйстве десять раз,
нормативно не было определено
его содержание, за исключени-
ем указания на то, что в состав
имущества общего пользования
входят объекты инфраструктуры.
Указанныйнедостаток не позволял
конкретно определить сферу дейс-
твия указанного термина, пределы
его распространения и не предо-
ставлял возможности установить
конкретный пообъектный состав
имущества общего пользования,
что создавалонекоторые проблемы
при возникновении имуществен-
ных споров.
В то же время в юридической
практике возникал актуальный
вопрос: входят ли земли общего
пользования в состав имущества
общего пользования? В связи с
внесением Законом изменений в
Закон о садоводстве, огородни-
честве и дачном хозяйстве данная
проблема получила своё однознач-
ное разрешение. Отныне в Законе
о садоводстве, огородничестве и
дачном хозяйстве определено, что
в состав имущества общего поль-
зования входят земельные участки,
предназначенные для обеспечения
в пределах некоммерческого объ-
единения потребностей членов
такого объединения в проходе
и проезде. Кроме того, термин
«земли общего пользования» ввиду
его неопределенности, а также в
продолжение выбранного законо-
дателем направления приведения
действующего законодательства
к единой терминологии, не до-
пускающей двоякого толкования,
заменён термином «земельные
участки, относящиеся к имуществу
общего пользования».
Важным изменением Закона
о садоводстве, огородничестве и
дачном хозяйстве явилось уста-
новление нового порядка расчёта
потребности в садовых, огородных
или дачных земельных участках.
Данная новелла коснулась ис-
ключительно земельных участков,
относящихся к имуществу общего
пользования. Расчёт производится
с учётом необходимости разме-
щения имущества общего поль-
зования. Это положение гаранти-
рует гражданам предоставление
земельных участков для общего
пользования таких размеров, ко-
торые необходимы им для полно-
ценного коллективного ведения
садоводства, огородничества или
дачного хозяйства. Исходя из
этого, следует, что единственным
показателем потребности граждан
в предоставлении земельных учас-
тков, относящихся к имуществу
общего пользования, является не
их размер (как это предусматри-
вала предыдущая редакция Закона
о садоводстве, огородничестве и
дачном хозяйстве), а необходи-
мость размещения на территории
некоммерческого объединения
имущества общего пользования.
Данное положение означает, что в
основу определения потребности в
земельных участках, предоставляе-
мых гражданам под коллективное
ведение садоводства, огородничес-
тва или дачного хозяйства, поло-
жена необходимость размещения
на территории некоммерческого
объединения необходимых объек-
тов обеспеченияжизнедеятельнос-
ти некоммерческого объединения,
например, дорог, детских и спор-
тивных площадок, водонапорных
башен и т.д.
К исключительной компе-
тенции общего собрания членов
некоммерческого объединения
отнесено правомочие по приня-
тию решения о приобретении
земельного участка, относящегося
к имуществу общего пользования,
в собственность такого объедине-
ния. В соответствии с абз. 21 п. 3 ст.
22 старой редакции Закона о садо-
водстве, огородничестве и дачном
хозяйстве, в случае, если уставом
некоммерческого объединения
такое право не предоставлялось
общему собранию, вопрос о при-
обретении земельного участка,
относящегося к имуществу общего
пользования, решался правлением
некоммерческого объединения.
Введённое законоположение об-
ладает особой значимостью, так
как расширяет права общего соб-
рания членов некоммерческого
объединения, и, как следствие,
гарантирует при принятии ука-
занного решения объективность
и максимальный учёт мнений
большинства участников неком-
мерческого объединения.
Законодатель отказался от
применения термина «приватиза-
ция садовых, огородных и дачных
земельных участков», заменив его
«предоставлением в собственность
садовых, огородных и дачных зе-
мельных участков».
В широком смысле под при-
ватизацией понимается передача
имущества, находящегося в госу-
дарственной или муниципальной
собственности, на возмездной или
безвозмездной основе в частную
собственность, т.е. в собственность
физических и (или) юридических
лиц.
Так, в соответствии со ст. 1 ФЗ
«О приватизации государственно-
го и муниципального имущества»
под приватизацией государствен-
ного имуниципального имущества
понимается возмездное отчужде-
ние имущества, находящегося в
собственности РФ, субъектов РФ,
муниципальных образований, в
собственность физических и (или)
юридических лиц.
А в статье 1 Закона РФ «О
приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации» под
приватизацией жилых помещений
понимается бесплатная передача
в собственность граждан Россий-
ской Федерации на добровольной
основе занимаемых ими жилых
помещений в государственном
Окончание. Начало в № 11 (28).
Родовая Земля
№ 12 (29), декабрь 2006 г.