Упрощенная HTML-версия
№ 7 (60), июль 2009 г.
Родовая Земля
4
НОВОСЁЛЫ
Как Ковчег стал
населённым
пунктом:
шаги, принципы, приоритеты
Продолжение. Начало в№59.
Этап третий.
Получение права
на земельный участок
Здесь имеется два основных ва-
рианта:
1. Выкуп участка у владельцев
паёв, фермеров, иных лиц или орга-
низаций. Процедура выкупа хорошо
известна, и останавливаться на ней
мы не будем.
2. Получение участка у государ-
ства. Поскольку мышли именно этим
путём и считаем его наиболее пер-
спективным, поговорим о нём под-
робнее.
Согласно существующему зако-
нодательству право на получение
земельного участка имеет как физи-
ческое, так и юридическое лицо. Все
свободные земли находятся в фон-
де перераспределения, информа-
ция о составе которого считается от-
крытой. Для получения земельно-
го участка требуется заявление на
имя главы администрации с указа-
нием места расположения участка,
площади и цели, под которую он бе-
рётся. После этого необходимо полу-
чить согласие главы администрации
и органа местного самоуправления
(собрания депутатов). Далее, после
подписания соответствующих бумаг
участок выставляется на аукцион,
и если в положенный законом срок
после публикации в газете появля-
ются дополнительные претенденты,
участок «разыгрывается» между ни-
ми. Победитель заключает договор
аренды земельного участка, а через
три года, в случае целевого исполь-
зования, получает право выкупа это-
го участка в собственность.
Вся эта процедура не такая уж
сложная, мелкие детали описывать
не имеет смысла, тем более что они
могут отличаться в разных районах и
областях. Информацию о процедуре
в виде чёткой последовательности
действий должны давать соответ-
ствующие чиновники (работники зе-
мельного комитета, комитета по иму-
ществу и других структур), в обязан-
ность которых входит оформление
соответствующих документов. В ре-
альнойжизни так оно по большей ча-
сти и происходит, но при одном усло-
вии — если идёт указание «сверху»,
от главы администрации.
На настоящий момент очень
большие полномочия переданы ор-
ганам местного самоуправления, но
у глав сельских администраций нет
ни штатов, ни финансирования для
реализации этих полномочий. Поэ-
тому настоящими «хозяевами» поч-
ти всех государственных земель яв-
ляются главы администрации райо-
нов. Именно они и «дают добро» на
распределение свободных земель,
а также на безпрепятственное их
оформление.
Итак,примернаяпоследователь-
ность шагов (как это было у нас):
1. Создание инициативной груп-
пы (у нас было восемь человек, из
которых четверо через некоторое
время вышли, но за это время по-
явились другие). Составление об-
щего видения будущего поселения.
Написание первого официально-
го документа — протокола о наме-
рениях.
2. Выбор приблизительного ме-
ста расположения поселения (Ка-
лужская область). Поиск земли. У
нас это произошло очень быстро: в
первую же поездку мы познакоми-
лись с главой администрации Ма-
лоярославецкого района, который
нам чисто по-человечески сразу
очень понравился. Поэтому, несмо-
тря на его отказ (причины которого
описаны в конце данной статьи), мы
решили проявить настойчивость. А
именно в течение месяца готовили
обоснование экопоселения, собира-
ли информацию по различным про-
граммам, которые в поселении мо-
гут быть реализованы, приезжали и
разговаривали. В конце концов гла-
ДЕТАЛИ
Фёдор Лазутин
экопоселение Ковчег,
Калужская область
.
ва администрации (Юрий Михайло-
вич Квасничко — с огромной благо-
дарностью упоминаем его имя!) ре-
шил пойти нам навстречу и сказал,
что землю выделит.
3. Поиск конкретного участка.
Глава администрации района дал
указание главе земельного комите-
та найти подходящее место из сво-
бодных земель. Нам было предло-
жено на выбор три варианта (бук-
вально, сели в машину с главой зе-
мельного комитета и целый день ез-
дили). Мы выбрали — четвёртый
вариант. То есть проехали по тем
же полям ещё раз со специалистом
(почвоведом, геологом и геоботани-
ком в одном лице — моим старин-
ным другом), и он сказал: «А нель-
зя ли взять вот то поле, что в кило-
метре от предложенного?». Оказа-
лось, можно. Его и взяли. Спасибо
тебе, Дима!
4. Регистрация юридического
лица по месту организации экопо-
селения (у нас — в Малоярославец-
ком районе). Работа над уставом НП
— непростая и очень ответствен-
ная. Через два года мы его ещё слег-
ка подправили и перерегистриро-
вали.
5. Написание заявление на имя
главы администрации о выдаче зе-
мельного участка для таких-то це-
лей.
6. Районное собрание депутатов
— поручение земельному комитету
подготовить соответствующие доку-
менты по согласованию места раз-
мещения экопоселения.
7. Оформление акта выбора зе-
мельного участка (готовится зе-
мельным комитетом и подписыва-
ется в основных районных инстан-
циях, таких, как СЭС, архитектура и
так далее).
8. Районное собрание депута-
тов — постановление о согласо-
вании места размещения поселе-
ния и разрешение на проектно-
изыскательские работы.
Комментарий.
Категории земель
При оформлении земельно-
го участка для организации посе-
ления необходимо учитывать одно
немаловажное обстоятельство, ка-
сающееся категории земель. Суть в
том, что каждый земельный участок
у нас в стране причислен к опре-
делённой категории, каждая из ко-
торых подразумевает определён-
ные виды разрешённого использо-
вания. Вопрос перевода участка из
одной категории в другую решается
на уровне субъекта федерации (об-
ласти) и требует серьёзной работы.
Как это нас касается?
Если выбранный под поселе-
ние участок земли относится к ка-
тегории земель поселения, то про-
блем вообще никаких — оформляй
участки, стройся, прописывайся. Но
это бывает крайне редко (к приме-
ру, земли очень большой исчезнув-
шей деревни). Чаще всего нам при-
ходится иметь дело с землями сель-
скохозяйственного назначения, на
которых строить жилые строения
запрещено (есть случаи, когда лю-
дям удавалось прописаться на зем-
лях КФХ и садово-дачных коопера-
тивов, но это скорее исключение,
чем правило).
То есть участок земель сельско-
хозяйственного назначения фор-
мально район не имеет права вы-
дать в аренду для организации на
нём населённого пункта.
Как с этим быть? Здесь два вари-
анта.
В первом варианте (по которо-
му мы с самого начала и шли) заин-
тересованная организация, имея на
руках соответствующие постанов-
ления районного собрания, занима-
ется переводом земельного участ-
ка в разряд земель поселений и ор-
ганизацией населённого пункта. И
только после того, как вся работа
будет проделана, заключается дого-
вор аренды. Процедура вполне ло-
гичная, но имеющая ряд минусов.
Каких?
1. Процесс организации насе-
лённого пункта может сильно затя-
нуться, а нормальных прав на уча-
сток в это время у вас нет (поста-
новления районного собрания дают
только частичные права).
2. Никакой деятельностью на
участке до его полного оформления
заниматься нельзя (ни сажать дере-
вья, ни тем более строить).
3. Руководство района может
смениться (как это было в нашем
случае), а рассчитывать на хорошие
взаимоотношение с новым не всег-
да приходится.
В случае нашего поселения,
к примеру, пока мы занимались
оформлением населённого пункта,
наши 121 га в составе восьми тысяч
гектаров разорившегося совхоза
передали в аренду новой коммер-
ческой организации. Эту проблему
мы решили и участок вернули (по-
скольку налицо была явная ошиб-
ка района), но было очень неприят-
но. Поэтому мы решили перейти на
другой вариант оформления.
В этом (втором) варианте заин-
тересованное лицо сразу становит-
ся правообладателем земельного
участка и лишь после этого начина-
ет процедуру изменения категории
и оформления населённого пункта.
В договоре аренды может стоять
любая сельскохозяйственная дея-
тельность, такая, как садоводство,
пчеловодство или просто производ-
ство сельхозпродукции.
Но лучше всего, на наш взгляд,
если в договоре аренды будет сто-
ять: использование земли под лич-
ные подсобные хозяйства (пока это
будут полевые участки) членами ор-
ганизации, на которую весь земель-
ный участок оформляется. Это мо-
жет быть некоммерческое партнёр-
ство (как в нашем случае) или любая
другая юридическая форма.
А дальше, став правообладате-
лями, вы можете приступить к ор-
ганизации населённого пункта. Но
при этом очень желательно, чтобы
конечная цель — организация по-
селения — была с самого начала
оговорена с администрацией, и не
только оговорена, но и подтвержде-
на документально (постановлением
районного собрания).
Этап четвёртый.
Составление проекта
Для получения статуса населён-
ного пункта необходимо изменение
категории земель, на которых он бу-
дет расположен, а для изменения
категории, в свою очередь, требует-
ся основание. Таковым основанием
является проект планировки терри-
тории будущего населённого пун-
кта, согласованный соответствую-
щими инстанциями.
Проект планировки террито-
рии (или проект поселения) вклю-
чает в себя разбивку на участки, до-
роги, развязки и ещё кое-какие де-
тали, но не содержит информации о
расположении зданий. Проект посе-
ления не нужно путать с генпланом,
который содержит гораздо более
полную и подробную информацию,
но на этапе организации населённо-
го пункта не требуется.
Проект планировки территории
составляется организацией, имею-
щей соответствующую лицензию,
на основе топографической съёмки
местности в соответствии с требо-
ваниями заказчика и общегосудар-
ственных СНИПов (градостроитель-
ных норм и правил).
Рассмотрим этот вопрос чуть
подробнее.
Архитекторам для составления
проекта требуются:
1. Документы, подтверждающие
права заказчика на данный земель-
ный участок, либо согласие право-
обладателя на составление проекта;
2. Требования заказчика по пла-
нировке территории (размеры, фор-
ма, расположение индивидуальных
участков и общей территории, рас-
положение дорог и др.);
3. СНИПы и нормы, утверждён-
ные соответствующими инстанция-
мидля сельскихнаселённыхпунктов.
Эти нормы легко доступны и как пра-
вило у архитекторов имеются;
Топосъёмка местности (подроб-
ная карта с горизонталями и при-
вязкой к системе координат). Может
найтись в архивах земельного коми-
тета (материалы аэрофотосъёмки), а
может и отсутствовать (как в нашем
случае). Тогда нужно приглашать то-
пографов и оплачивать их работу.
Дело это для них обычное — пара
человек на несколько дней при пло-
щади участка в 100 га. С нас в своё
время (2002 год) за эту услугу хоте-
ли взять около 300 тысяч рублей, но
мы нашли вариант за 35 тысяч.
В составлении проекта поселе-
ния нет ничего сложного. Он содер-
жит копию лицензии, десяток ли-
стов стандартного содержания (се-
чения дорог и проч.), пояснитель-
ную записку (составляется с участи-
ем заказчика) и собственно план
планировки территории.
Последний представляет собой
единственную трудоёмкую часть
проекта и делается архитектором,
самое большее, неделю.
С нас за проект, так же, как и за то-
посъёмку, запросили какие-то несус-
ветные деньги (350 или 400 тысяч ру-
блей), но мы нашли архитектора, ко-
торый сделал всю работу за 25 тысяч.
Продолжение следует.
Организуется
поселение
Тульская область
Приглашаем единомышленни-
ков в Ведрусское поселение Родо-
вых поместий Живая картина, воз-
ле поселения Славное, на границе
с Московской областью в Ясногор-
ском районе.
Земля оформлена.
Расстояние от Москвы 115 км
— от МКАД по Симферопольскому
шоссе, или 125 км — по Каширско-
му шоссе.
На протяжении последних трёх
лет мы готовились к открытию это-
го поселения. Начато строительство
подъездной щебёночной дороги,
проделана вся необходимая рабо-
та, связанная с поиском земли, её
приобретением, разделом земель-
ных массивов на отдельные участки
—будущие Родовые поместья, с ме-
жеванием и регистрацией. Нам уда-
лось сделать всё возможное, чтобы
вопросы, связанные с бюрократиче-
скими процедурами, не тормозили
развитие поселения. Оформленная
для каждого поместья в отдельно-
сти земля и отсутствие испытатель-
ного срока позволяют участникам
сразу приступить к созданию свое-
го Родового поместья.
Общая площадь поселения —
более 300 га, земли с/х-назначения,
разрешённое использование —
«для ведения крестьянского (фер-
мерского) хозяйства». Территория
расположена по обе стороны не-
большой речки Восьмы в районе
почти пустующих деревень Любижи
и Картино. Местность холмистая и
местами залесена. Между давно не
паханными полями множество ру-
чьёв и перелесков.
В качестве оптимальной формы
владения землёй мы выбрали без-
возмездное срочное пользование
земельными участками, принад-
лежащими некоммерческому пар-
тнёрству, членами которого будут
являться сами участники. До мо-
мента передачи земли в собствен-
ность НП, на период первого этапа
освоения поместья, участки будут
передаваться в аренду.
Практика показывает, что инте-
ресы дачников (участников проек-
та, не имеющих намерения пере-
езда на постоянное место житель-
ства в поселение в течение ближай-
ших 3–5 лет) и интересы поселенцев
(участников проекта, круглогодич-
но живущих в пределах своего Ро-
дового поместья), существенно раз-
личаются. С учётом этого решено
предоставить им различные терри-
тории, что является ещё одной от-
личительной особенностью нашего
поселения.
Приглашается
инициативная
группа, имеющая намерение при-
обрести землю для создания само-
стоятельного поселения.
Приглашаем на экскурсии в посе-
ление. Встречаемся в городе Пущи-
но, в основном по субботам в 10-30.
Организаторы:
Владимир Бахарев (г. Пущино),
e-mail: zkartina@yandex.ru;
Юрий Кулиш (поселение Слав-
ное), тел. 8-909-152-6849.
Подробная информация: www.
zhivayakartina.ru.
Предлагается участок
В поселении Никольское Туль-
ской области предлагается участок
2 га со срубом 6 х 8 (сруб ещё не по-
ставлен). Есть небольшой садик, ле-
сок осиновый, с северной стороны
граничит с рекой Птань. Недалеко
родник. Холмистая местность. Уча-
сток оформлен в аренду, земля на-
селённого пункта. Соседи с восточ-
ной стороны строятся и в ближай-
шее время планируют переехать, с
западной — уже живут постоянно.
Лариса, 8-915-697-5887,
Мария, 8-906-703-7192.