Упрощенная HTML-версия
Родовая Земля
4
№ 4 (81), апрель 2011 г.
Можно ли строиться на землях
«для ведения КФХ»?
ПРАВО
Владимир Бахарев
ПРП Живая картина, Тульская область
zkartina@yandex.ru
Василий Петров
ПРП Заветное, Владимирская область
vassilijus@mail.ru
Современное российское за-
конодательство написано таким
языком, что многие существен-
ные положения могут быть интер-
претированы с юридической точки
зрения совершенно по-разному.
Истина по неоднозначным вопро-
сам до возникновения серьёзных
конфликтных ситуаций устанавли-
вается мнением чиновников в ин-
станциях, а после — определяет-
ся в судах. Мнение чиновников,
как показывает практика, — вещь
весьма непостоянная и зависит от
множества как объективных, так и
субъективных факторов.
В вопросах строительства на
земельных участках с видом раз-
решённого использования для ве-
дения крестьянского (фермерско-
го) хозяйства (КФХ) у чиновников,
как правило, нет внятной позиции
из-за отсутствия реальной практи-
ки. А информацию о судебных ре-
шениях на интересующую нас тему
разыскать пока не удалось.
Нижеследующие выводы ос-
нованы на теоретическом изуче-
нии законодательства.
С
огласно Федеральному закону
от 11 июня 2003 г. «О крестьян-
ском (фермерском) хозяйс-
тве» № 74-ФЗ, для деятель-
ности КФХ допускается нали-
чие в составе имущества КФХ пос-
троек как сельскохозяйственного,
так и несельскохозяйственного на-
значения, т. е. жилого, рекреацион-
ного, промышленного и т. п.
Закон о КФХ № 74-ФЗ
Статья 6. Состав имущества
фермерского хозяйства.
1. В состав имущества фермер-
ского хозяйства могут входить зе-
мельный участок, хозяйственные и
иные постройки, мелиоративные и
другие сооружения, продуктивный
и рабочий скот, птица, сельскохо-
зяйственные и иные техника и обо-
рудование, транспортные средс-
тва, инвентарь и иное необходи-
мое для осуществления деятель-
ности фермерского хозяйства иму-
щество.
В данном случае жилой дом или
жилое строение — отдельная пост-
ройка постоянного типа, рассчитан-
ная на длительный срок службы, вся
или не менее 1/2 площади которой
предназначено и используется для
проживания — по нашему мнению,
как раз и является «иной» (т. е. не-
сельскохозяйственной) постройкой,
то есть объективно необходимым
для осуществления деятельности
фермерского хозяйства имущест-
вом, перечень которого, согласно ст.
6 ФЗ о КФХ, является открытым. При
этом в случае строительства зданий
и
капитальных
строений (капиталь-
ный склад, цех, амбар, овощехрани-
лище, мастерская, гараж и т. п.) вид
разрешённого использования «для
ведения КФХ» подразумевает необ-
ходимость получения
разрешения
на строительство.
Некапитальные
строения и сооружения (бытовка,
сарай, навес), а также объекты, ко-
торые могут быть отнесены к пост-
ройкам «вспомогательного исполь-
зования» (баня, погреб, туалет), воз-
водятся без получения разрешений
на строительство (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК
РФ). Оформление таких построек в
регистрационной палате является
добровольным.
Действующим
законодательс-
твом не установлены какие-либо
особые режимы или условия, огра-
ничивающие строительство на фер-
мерской земле. Практически нет ог-
раничений по площади — как, на-
пример, в случае с земельными учас-
тками для ведения ЛПХ (личное под-
собное хозяйство), с/х производства
или садоводства. Например, на зе-
мельных участках для ведения садо-
водства не допускается строитель-
ство более одной постройки с од-
ним видом использования. То есть
можно построить только 1 садовый
домик (жилой дом можно строить,
только если участок находится на
землях населённых пунктов), 1 баню,
1 сарай и т. д. На фермерской же зем-
ле нет ограничений ни по количест-
ву строений, ни по площади участка.
Само собой, необходимо соблюдать
все градостроительные, пожарные,
санитарные, гигиенические и другие
нормативы, поскольку в ином слу-
чае могут быть применены штраф-
ные санкции за несоблюдение обя-
занностей по использованию земли
(в частности, обозначенных в статье
42 ЗК РФ).
Закон о КФХ № 74-ФЗ
Статья 11. Земельные участ-
ки, предоставляемые и приобре-
таемые для создания фермерс-
кого хозяйства и осуществления
его деятельности.
1. Для создания фермерского хо-
зяйства и осуществления его де-
ятельности
могут
предостав-
ляться и приобретаться земель-
ные участки из земель сельскохо-
зяйственного назначения.
2. Для строительства зданий,
строений и сооружений, необходи-
мых для осуществления деятель-
ности фермерского хозяйства, мо-
гут предоставляться и приобре-
таться земельные участки из зе-
мель сельскохозяйственного назна-
чения и земель иных категорий.
После прочтения этой статьи хо-
чется сказать: да, очевидно, фермер
может покупать участки для строи-
тельства. И в природе, видимо, есть
участки из состава земель с/х назна-
чения, предназначенные «для стро-
ительства зданий, строений, соору-
жений, необходимых для осущест-
вления деятельности КФХ». Напри-
мер, наименее ценные в с/х отноше-
нии, худшие по плодородию, не от-
носящиеся к землям, включённым в
перечень особо ценных продуктив-
ных сельхозугодий согласно п. 4 ст.
79 ЗК РФ. Этот вывод подтверждают
законы субъектов РФ
1
. Но на прак-
тике нам такая экзотика не встре-
чалась, и местные чиновники тако-
го не слыхивали.
* * *
Хотя статья 11 является единс-
твенной во всем федеральном зако-
нодательстве, где упоминаются пос-
тройки на участке для ведения КФХ,
об этом прекрасно известно зако-
нодательству субъектов РФ.
Де-
ло в том, что каждая область обяза-
1 В соответствии со статьёй 5 За-
кона Республики Тыва «О землях сель-
скохозяйственного назначения» от
19 июля 2000 года № 625, «на зем-
лях сельскохозяйственного назначе-
ния могут размещаться объекты ин-
фраструктуры, обеспечивающие фун-
кционирование сельского хозяйства,
в частности… жилые дома и хозяйс-
твенные постройки при них; другие
объекты, необходимые для жизнеде-
ятельности сельского населения. Для
размещения указанных объектов ис-
пользуются наименее ценные в сель-
скохозяйственном отношении земли.
При этом не должна нарушаться це-
лостность участков пашни и других
ценных земель».
на иметь закон о своём администра-
тивно-территориальном устройстве
(скачать: http://www.eco-blagodat.
ru/zakon/zakoni_ob_obrazovani i_
novih_nas_punktov%20.rar).
В этих
законах перечисляются существу-
ющие в области административно-
территориальныеединицы: районы,
округа, населённые пункты, а также
прописывается порядок их образо-
вания, изменения или упразднения.
Практически всегда там даётся оп-
ределение населённого пункта. И
очень часто за этим определением
следует примерно такая фраза:
Не являются населёнными пунк-
тами одиночные жилые дома (стро-
ения), находящиеся вне границ на-
селённых пунктов, а также места
временного проживания населения
или объекты служебного назначе-
ния в какой-либо отрасли экономи-
ки, както: дома лесников, бакенщи-
ков, железнодорожников,
построй-
ки фермеров на их участках,
ста-
ционарные полевые станы, лесные
кордоны, пасеки, сторожки и т. п.
Такие объекты не учитываются как
самостоятельные населённые пун-
кты и числятся за теми населён-
ными пунктами, с которыми они
связаны в административном или
территориальном отношениях…
Вот примеры таких статей в за-
конах об административно-терри-
ториальном устройстве:
Закон
Архангельской об-
ласти
от 5.03.1996 г. № 31-21-ОЗ
(ст. 15, п. 3):
Населённые пункты, имею-
щие временное значение и не-
постоянный состав населения
или являющиеся объектами слу-
жебного назначения,
а также
одиночные дома
не составля-
ют самостоятельные поселе-
ния и числятся за теми поселе-
ниями, в границах которых они
находятся.
Закон
Республики Башкор-
тостан
от 20.04.2005 г. № 178-з
(ст. 6, п. 4):
Группы домов, законно ис-
пользуемые
гражданами
для
проживания и хозяйственной
деятельности, имеющие вре-
менное значение и непостоян-
ный состав населения или явля-
ющиеся объектами служебного
назначения в системе какой-ли-
бо отрасли хозяйства (желез-
нодорожные будки, дома лесни-
ков, бакенщиков, полевые ста-
ны и другие объекты, связанные
с обслуживанием транспорта
или охраной путей сообщения,
метеостанции и так далее),
а
также одиночные дома
не со-
ставляют
самостоятельные
населённые пункты и числятся
за теми населёнными пункта-
ми, с которыми они связаны в
административном или терри-
ториальном отношениях.
Закон
Брянской области
от
5.06.1997 г. № 13-З (ст. 12, п. 2):
Территории, на которых
расположены входящие в систе-
му какой-либо отрасли хозяйс-
тва объекты служебного назна-
чения, имеющие временное зна-
чение, непостоянный состав на-
селения, и которые используют-
ся лицами для временного (се-
зонного) проживания (железно-
дорожные будки, дома лесников,
бакенщиков,
постройки фер-
меров на их участках,
иные
объекты, связанные с обслужи-
ванием соответствующих от-
раслей хозяйства),
а также
одиночные дома
не учитыва-
ются как самостоятельные на-
селённые пункты и числятся за
теми населёнными пунктами, с
которыми они связаны в адми-
нистративном или террито-
риальном отношениях.
Закон
Воронежской облас-
ти
от 27.10.2006 г. № 87-ОЗ (ст.
11, п. 7):
Здания, строения, сооруже-
ния, являющиеся объектами
служебного назначения в сис-
теме отрасли хозяйства (же-
лезнодорожные будки, разъез-
ды, железнодорожные казармы,
кордоны, дома лесников, бакен-
щиков, другие объекты, связан-
ные с обслуживанием транспор-
та или охраной путей сообще-
ния, метеостанции и т. д.), не
составляющие территориаль-
ные единицы, подлежат припис-
ке к близлежащим территори-
альным единицам в порядке, ус-
тановленном уполномоченным
органом по вопросам админис-
тративно-территориального
устройства.
Закон
Владимирской об-
ласти
от 10.12.2001 г. № 130-ОЗ
(ст. 2):
Объекты служебного назна-
чения в системе отрасли народ-
ного хозяйства (железнодорож-
ные будки, дома лесников, поле-
вые станы и т. п., связанные с
обслуживанием
транспорта,
охраной путей сообщения,
ве-
дением сельскохозяйственно-
го производства
и т. д.) отно-
сятся к тем населённым пунк-
там, с которыми они связаны в
административном или терри-
ториальном отношении.
Закон
Ивановской облас-
ти
от 31.03.2003 г. № 27-ОЗ (ст.
28, п. 2):
На территории области
находятся отдельные участ-
ки, имеющие временное значе-
ние и непостоянный состав на-
селения и являющиеся объекта-
ми служебного значения в соот-
ветствующей отрасли эконо-
мики (железнодорожные будки,
дома лесников, другие, связанные
с обслуживанием соответству-
ющих отраслей хозяйствования
— транспорта или охраны пу-
тей сообщения, метеостанций
и иных подобных объектов),
а
также одиночные дома.
Закон
Республики Калмы-
кия
от 6.11.2001 г. № 138-II-З (ст.
2, п. 6):
Населённые
образования,
имеющие временное значение и
непостоянный состав населе-
ния или являющиеся объектами
служебного назначения в соот-
ветствующей отрасли эконо-
мики (животноводческие точки,
стационарные полевые станы,
производственные базы крес-
тьянских хозяйств,
дома лес-
ника, метеостанции, железно-
дорожные будки и т. д.),
а так-
же одиночные жилые дома
не
являются самостоятельными
населёнными пунктами и нахо-
дятся в ведении муниципальных
образований, с которыми ука-
занные поселения связаны ад-
министративными, производс-
твенными или территориаль-
ными отношениями.
Закон
Калужскойобласти
от
5.07.2006 г. № 229-ОЗ (ст. 6, п. 4):
Объекты служебного назна-
чения в системе отрасли народ-
ного хозяйства (железнодорож-
ные будки, дома лесников, дру-
гие малочисленные населённые
территории, связанные с обслу-
живаниемтранспорта, охраной
путей сообщения, электроснаб-
жения,
ведением сельскохо-
зяйственного производства
и лесного хозяйства,
одиноч-
ные дома
и т. д.) относятся к
тем населённым пунктам, с ко-
торыми они связаны в админис-
тративном и (или) территори-
альном отношении.
Закон
Карачаево-Черкес-
ской республики
от 24.02.2004
г. № 84-РЗ (ст. 4, п. 3):
Населённые
территории,
имеющие временное значение и
непостоянный состав населе-
ния или являющиеся объектами
служебного назначения,
а так-
же одиночные дома
админис-
тративно-территориальными
единицами не являются и чис-
лятся за населёнными пункта-
ми, в границах которых они на-
ходятся либо к которым примы-
кают.
Закон
Кемеровской облас-
ти
от 27.12.2007 г. № 215-ОЗ (ст.
6):
Небольшие населённые пунк-
ты, группы строений, имеющие
временное значение и непосто-
янный состав населения или яв-
ляющиеся объектами служебно-
го назначения (железнодорож-
ные будки, дома лесников, ба-
кенщиков и другие селения, свя-
занные с обслуживанием транс-
порта или охраной путей сооб-
щения, метеостанции и т. д.), а
также
одиночные дома
не со-
ставляют
самостоятельные
населённые пункты, то есть не
являются административно-
территориальными
единица-
ми, и числятся за теми населён-
ными пунктами (включаются
в состав тех населённых пунк-
тов), с которыми они связаны
в административно-террито-
риальном и культурно-истори-
ческом отношениях.
Закон
Курганской области
от 27.12.2007 г. № 316 (ст. 2, п. 7):
Одиночные жилые дома
и
обслуживающие их строения и
сооружения, временные пост-
ройки, объекты служебного на-
значения (железнодорожные буд-
ки, дома лесников, полевые ста-
ны, постройки, связанные с об-
служиванием транспорта, ох-
раной путей сообщения, элект-
роснабжения, ведением сельско-
хозяйственного производства,
лесного хозяйства, и иные пос-
тройки) не являются админис-
тративно-территориальными
единицами и относятся к тем
населённым пунктам, с которы-
ми они связаны в администра-
тивном и (или) территориаль-
ном отношении.
Закон
Липецкой области
от
7.05.1996 г. № 38-ОЗ (ст. 10, п. 3):
Поселения, имеющие вре-
менное значение и непостоян-
ный состав населения или явля-
ющиеся объектами служебного
назначения в системе какой-ли-
бо отрасли хозяйства (желез-
нодорожные будки, дома лесни-
ков, полевые станции, связан-
ные с обслуживанием транспор-
та, в том числе трубопровод-
ного или охраны путей сообще-
ния и т. д.), а также
одиночные
дома
— не составляют само-
стоятельные поселения и чис-
лятся за теми территориаль-
ными (муниципальными) обра-
зованиями, в границах которых
они находятся.
Окончание на стр. 6.
Градостроительные
ограничения и заблуждения
о запретах на строительство