Упрощенная HTML-версия
Родовая Земля
6
№ 4 (81), апрель 2011 г.
Окончание. Начало на стр. 4.
Закон
Новгородской об-
ласти
от 11.11.2005 г. № 559-ОЗ
(ст. 5, п. 4):
Одиночные дома и строе-
ния,
находящиеся вне границ на-
селённых пунктов, закрепляют-
ся за теми населёнными пунк-
тами, с которыми они связаны
в административном или тер-
риториальном отношении.
Закон
Ростовской облас-
ти
от 25.07.2005 г. № 340-ЗC (ст.
4, п. 6):
Группы строений, имеющие
временное значение и непосто-
янный состав населения, явля-
ющиеся объектами служебно-
го назначения в системе какой-
либо отрасли хозяйства (по-
левые станы, метеостанции,
строения, в которых прожива-
ют люди, занятые обслужива-
нием транспорта или охраной
путей сообщения), а также
оди-
ночные дома
(дорожные будки,
дома лесников, бакенщиков, же-
лезнодорожников) не являют-
ся самостоятельными населён-
ными пунктами и входят в со-
став ближайших к ним населён-
ных пунктов.
Закон
Рязанской области
от 12.09.2007 г. № 128-ОЗ (ст. 17,
п. 5):
Населённые пункты, имею-
щие временное значение и не-
постоянный состав населения
или являющиеся объектами слу-
жебного назначения в системе
какой-либо отрасли хозяйства,
а также
одиночные дома
не со-
ставляют
самостоятельные
населённые пункты и числятся
за теми населёнными пункта-
ми, с которыми они связаны в
административном или терри-
ториальном отношениях.
Закон
Тамбовской области
от 21.06.1996 г. № 72-З (ст. 4, п. 8):
Небольшие населённые пунк-
ты, имеющие временное значе-
ние и непостоянный состав на-
селения или являющиеся объек-
тами служебного назначения в
системе какой-либо отрасли хо-
зяйства (железнодорожные буд-
ки, дома лесников, бакенщиков,
полевые станы и другие селе-
ния, связанные с обслуживанием
транспорта или охраной путей
сообщения, метеостанции и
т. д.), а также
одиночные до-
ма
не составляют самостоя-
тельные населённые пункты и
числятся за теми населёнными
пунктами, с которыми они свя-
заны в административном или
территориальном отношени-
ях.
Закон
Республики Татарс-
тан
(ст. 28, п. 4):
Населённые
образования,
имеющие временное значение и
непостоянный состав населе-
ния или являющиеся объектами
служебного назначения, а так-
же
одиночные дома
не являют-
ся самостоятельными населён-
ными пунктами, подлежат при-
писке к населённым пунктам, с
которыми они связаны в адми-
нистративном или террито-
риальном отношении.
То есть ЗАКОНЫ МНОГИХ СУБЪ-
ЕКТОВ РФ ВПРЯМУЮ ПРИЗНАЮТ ЗА
ГРАЖДАНАМИ ПРАВО ВОЗВОДИТЬ
ОДИНОЧНЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА И СТРО-
ЕНИЯ, А ЗА ФЕРМЕРАМИ — ПРАВО
ВОЗВОДИТЬ ПОСТРОЙКИ ДЛЯ ПРО-
ЖИВАНИЯ, КОТОРЫЕ НЕ НУЖДАЮТ-
СЯ В ПОЛУЧЕНИИ СТАТУСА НАСЕЛЁН-
НОГО ПУНКТА, так как должны быть
отнесены к ближайшему населённо-
му пункту «просто на бумаге». Это
означает, что чиновники соответс-
твующих инстанций должны прос-
то выделить на земельном участке
КФХ его застроенную часть (напри-
мер, 3–5 соток) и, не меняя её катего-
рию, приписать её к ближайшему на-
селённому пункту. Ни межевания, ни
раздела участка, ни «получения ста-
туса населённого пункта» не требует-
ся — так как
эти постройки имеют
служебное (вспомогательное) назна-
чение в соответствующей отрас-
ли экономики
(в данном случае — в
сфере сельского хозяйства). И при-
знаются законом они именно пото-
му, что
без их возведения невозможно
обезпечить использование земель-
ного участка по его основному целе-
вому назначению
(в данном случае
—производство сельскохозяйствен-
ной продукции). Поэтому чиновники
должны просто отнести эти построй-
ки к тому населённому пункту, с ко-
торым они связаны в администра-
тивном или территориальном отно-
шении. Так требует закон! — и счи-
тает такое использование земельно-
го участка полностью соответству-
ющим его целевому назначению. И
тем самым показывает, что рассре-
доточенный тип расселения людей
юридически никто не отменял!
* * *
Предусмотренныйзаконодатель-
ством
порядок оформления
самих
построек состоит в следующем:
– на первом этапе заказывает-
ся
проект будущего объекта
строи-
тельства и изготавливается (вручную
или архитектором)
ситуационный
план
— схема участка с указанием
места размещения объекта. Далее со
службами коммунального хозяйства
согласовываются
технические усло-
вия подключения объекта к инженер-
ным сетям.
При наличии этих доку-
ментов плюс документов на земель-
ный участок (межевой план, кадаст-
ровый паспорт, выписки из ЕГРП) от-
делом архитектуры и градострои-
тельства выдаётся
градостроитель-
ный план
земельного участка, кото-
рый, в свою очередь, необходим для
получения
разрешения на строи-
тельство
. Поскольку эта процедура
может затянуться на неопределён-
ный срок, на практике строительство
почти всегда начинается без утверж-
дённой надлежащим образом доку-
ментации в надежде на её последую-
щее получение.
Примечание. При возведении
фермером жилых построек, не при-
вязанных к коммуникациям (отоп-
ление печное, электричество сол-
нечное, вода колодезная, канализа-
ция автономная и т. п.) либо подпа-
дающих под стандарты экодома, со-
гласование технических условий на
подключение к инженерным сетям
является необязательным, а подго-
товка проекта жилого дома не тре-
буется (п. 3 ст. 48 ГРК РФ).
– На втором этапе оформляет-
ся
разрешение на ввод построен-
ного объекта в эксплуатацию
, что
подразумевает: 1) создание комис-
сии по вводу объекта в эксплуата-
цию; 2) приглашение представите-
ля управления градостроительства
и архитектуры для получения соот-
ветствующего акта обследования
постройки; 3) проведение радио-
логических замеров (оформляется
актом); 4) получение актов о рабо-
те дымоходов, отопления и венти-
ляции; 5) получение справки о под-
ключении к электрическим сетям,
водопроводу, канализации; 6) визы
Госпожарнадзора и Санэпидемстан-
ции. При наличии этих документов
7) комиссия составляет акт о приём-
ке объекта в эксплуатацию. После 8)
утверждения этого акта в местной
администрации 9) выдаётся разре-
шение на ввод объекта в эксплуата-
цию (ст. 55 ГрК РФ).
Примечание. Для фермеров, ко-
торые намерены строить жилые до-
ма, этот этап сейчас является необя-
зательным, т. к. при возведении объ-
ектов ИЖС до 1 марта 2015 года раз-
решения на ввод объекта в эксплу-
атацию не требуется (ч. 4 ст. 8 ФЗ «О
введении в действие ГРК РФ»).
– На третьем этапе проводит-
ся
технический учёт постройки в
БТИ
, включающий в себя: 1) пода-
чу заявки на инвентаризацию с па-
кетом документов и авансовой оп-
латой работ; 2) осмотр объекта на
местности (обмер строения техни-
ками БТИ, составление плана раз-
мещения строения на участке); 3)
получение готовых документов:
справки «Ф-11» об инвентаризаци-
онной стоимости строения и ка-
дастрового паспорта,
являюще-
гося основанием для регистрации
права собственности.
Технический
паспорт
(с подробным поэтажным
планом объекта) изготавливается
по желанию заявителя.
Примечание. В настоящее время
в законодательстве о техническом
учёте идут изменения. В частности,
для объектов капстроительства, не
относящихся к жилищному фонду,
и объектов ИЖС, построенных пос-
ле 1 марта 2008 г., технический учёт
упрощается, а инвентаризация ста-
новится добровольной (См.: http://
base.garant.ru/12178183).
– Процедура оформления за-
вершается
выдачей свидетель-
ства о регистрации права собс-
твенности
на здание (строение) в
отделе Росреестра («регистрацион-
ной палате»). После этого построй-
ка приобретает статус
недвижимо-
го имущества.
С одной стороны, это
влечёт обязанность по уплате нало-
га на имущество, а также ряд дру-
гих соответствующих обязаннос-
тей, с другой, такую постройку мож-
но легально продать, подарить, за-
вещать, а если она является
жилой
— зарегистрироваться («пропи-
саться») в ней по месту жительства.
В свою очередь, наличие прописки
даст возможность оформить мате-
ринский капитал на строительство
жилья, на правах местного жителя
создать ТОС, заказать напрямую у
лесничества древесину и т. п.
Такова классическая процеду-
ра оформления, в которой прямое
участие принимают частные архи-
текторы, формирующие проект за-
стройки, а также планировку распо-
ложения объектов на самом учас-
тке, органы градостроительства,
органы государственного надзо-
ра (контроля) и местная админист-
рация. Порядок оформления фер-
мерских построек, безусловно, мо-
жет (и даже должен) несколько от-
личаться. Но отследить подобные
вещи на практике тоже пока не уда-
лось
2
. Поскольку строительство —
это прерогатива архитекторов, то
по выяснению подобных нюансов
оформления лучше с самого нача-
ла обращаться непосредственно к
ним.
* * *
Описанный порядок оформле-
ния объектов капитального строи-
тельства, начиная от формирования
проекта, его согласования с надзор-
ными и властными инстанциями, по-
лучение разрешительной докумен-
тации, инвентаризация и т.д., являет-
ся удовольствием весьма дорогим,
затратным по времени и крайне тру-
доёмким. Как результат, многие фер-
меры, особенно вдали от мегаполи-
сов, осуществляют
строительство
без предварительного оформления.
Чем чреватытакие действия?
Согласно статье 9.5 КоАП РФ,
штраф
за осуществление капиталь-
ного строительства без получения
2 Согласно утверждениям Калини-
на Н. И. (который является заместите-
лем руководителя аппарата комитета
Государственной думы по аграрным
вопросам, а также государственным
советником РФ I класса), строительс-
тво на участках для ведения КФХ явля-
ется редкостью и поэтому во многих
регионах инстанции просто не знают,
что с этим делать.
соответствующего разрешения для
физических лиц составляет от 2000
до 5000 рублей, для юридических
лиц — от 500 000 до 1 млн рублей.
Как часто могут штрафовать
и могут ли?
Не могут, если построй-
ка является постройкой «вспомо-
гательного использования» (баня,
сторожка, общежитие и т. п.), а зна-
чит, и нарушения нет.
Процедура оформления, в слу-
чае если оно необходимо, как уже
было сказано, ничем не отличается
от оформления строений на жилых
(ИЖС) или приусадебных (ЛПХ) учас-
тках в населённых пунктах, даже на-
оборот — в нашем случае больше
свобод при строительстве, чем в го-
родской или даже в сельской черте.
Очень важно помнить, что пос-
тройка не должна находиться в ох-
ранной зоне водоёма, санитарной,
защитной или какой-либо другой
особо охраняемой зоне, а также зо-
не нахождения линейных объектов
(ЛЭП, газовые магистрали, кабели и т.
п.). Там строительство запрещено. Ес-
ли на земельном участке нет зон, за-
прещающих строительство, — стро-
ительство на нём не запрещено!
При соблюдении СНиПов и пра-
вил худшее, что можно ожидать, —
возможное ежегодное штрафова-
ние от 2000 до 5000 руб. (для физ.
лиц) за возведение объектов капи-
тального строительства без полу-
чения разрешений, до тех пор, по-
ка обладатель участка не оформит
свои постройки в органах архитек-
туры или в суде.
Если целью чиновников явля-
ется — отобрать участок, то это не-
возможно без проверки земельной
инспекции, которая должна устано-
вить факт неиспользования земель-
ного участка в течение трёх лет либо
факт использования участка не по
назначению, и назначить срок для
устранении нарушений. За это вре-
мя постройку можно успеть легали-
зовать. Если же дело всё-таки дохо-
дит до суда, оно чаще всего прекра-
щается во второй инстанции за ма-
лозначительностью правонаруше-
ния (ст. 2.9 КоАП РФ).
При изучении прецедентов сно-
са построек оказывается, что пост-
ройки либо были возведены само-
вольно на чужих участках без со-
гласия собственников, либо находи-
лись в охранных зонах, не допуска-
ющих строительство. Правовым ос-
нованием для такого сноса являет-
ся Гражданский кодекс РФ, который
содержит определение «самоволь-
ной постройки».
Гражданский кодекс РФ
(часть первая)
Статья 222. Самовольная пос-
тройка.
1. Самовольной постройкой яв-
ляется жилой дом, другое строе-
ние, сооружение или иное недвижи-
мое имущество, созданное на зе-
мельном участке, не отведённом
для этих целей в порядке, установ-
ленном законом и иными правовы-
ми актами, либо созданное без по-
лучения на это необходимых разре-
шений или с существенным наруше-
нием градостроительных и строи-
тельных норм и правил.
Вывод первый.
Закон относит
к самовольным постройкам только
объекты недвижимого имущест-
ва.
А согласно статье 130 ГК РФ, не-
движимым имуществом является
всё, что прочно связано с землёй,
то есть такие объекты, перемеще-
ние которых невозможно без несо-
размерного ущерба их назначению.
Следовательно, все строения и со-
оружения некапитального характе-
ра самовольными постройками не
являются.
2. Самовольная постройка под-
лежит сносу осуществившим её ли-
цом либо за его счёт, кроме случа-
ев, предусмотренных пунктом 3 на-
стоящей статьи.
3. Право собственности на са-
мовольную постройку может быть
признано судом … за лицом, в собс-
твенности которого находится зе-
мельный участок, где осуществлена
постройка.Правособственностина
самовольную постройку не может
быть признано за указанным лицом,
если сохранение постройки наруша-
ет права и охраняемые законом ин-
тересы других лиц либо создаёт уг-
розу жизни и здоровью граждан.
Вывод второй.
Если вы явля-
етесь собственником участка «для
ведения КФХ», вы можете легали-
зовать свою постройку через суд. В
суде нужно доказать, что построй-
ка не нарушает чьих-либо прав (на-
пример, соседей) и является безо-
пасной (соответствует СНиПам, тре-
бованиям пожарной безопасности,
санитарным требованиям). Поэто-
му рекомендуется не только соблю-
дать все эти требования, но и стро-
иться с «запасом» прочности. Суды
же решают такие иски в основном
в пользу граждан, т. к. в Постанов-
лении Пленума Верховного Суда РФ
№10, Пленума ВАС РФ№22 от 29 ап-
реля 2010 года прямо указано:
Пункт 26. Если иное не установ-
лено законом, иск о признании пра-
ва собственности на самовольную
постройку подлежит удовлетво-
рению при установлении судом то-
го, что единственными признаками
самовольной постройки являются
отсутствие разрешения на стро-
ительство и/или отсутствие ак-
та ввода объекта в эксплуатацию, к
получению которых лицо, создавшее
самовольную постройку, предпри-
нимало меры. В этом случае суд дол-
жен также установить, не наруша-
ет ли сохранение самовольной пос-
тройки права и охраняемые законом
интересы других лиц и не создаёт ли
угрозу жизни и здоровью граждан.
Вывод третий.
Если вы обра-
щались за получением разрешения
на строительство (и получили от-
каз), суд обязан признать вашу пос-
тройку законной. Далее на основа-
нии решения суда производится ре-
гистрация права собственности.
* * *
Резюме.
Согласно ст. 263 ГК РФ
и пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник
любого земельного участка имеет
право на его застройку. В соответс-
твии со ст. 43 ЗК РФ возведение или
не возведение строений или соору-
жений является правом собственни-
ка земельного участка. Поскольку
запрета на строительство на землях
КФХ нет, то данные нормы законода-
тельства являются применимыми.
Кто обладает практической ин-
формацией по тому, как правиль-
но оформлять постройки, пишите:
zkartina@yandex.ru;
vassilijus@mail.
ru.
Всё, что касается строительс-
тва, планируется добавлять в раз-
дел «Комментарии и статьи» на сай-
те поселения Живая картина
http://
www.zhivayakartina.ru.
ПРАВО
Можно ли строиться на землях
«для ведения КФХ»?
Крестьянам разрешат
строить жильё на землях
сельхозназчения
Соответствующее решение
готовит правительство, сообщил
Владимир Путин на съезде АК-
КОР в начале марта. По мнению
премьера, «это даст импульс, в
том числе, к развитию хуторс-
кого уклада на селе». Кроме это-
го, правительство «поможет рас-
ширить возможности центров
сельскохозяйственного консуль-
тирования», на эти цели в буду-
щем году будет выделено поряд-
ка полумиллиарда рублей. «На-
ша задача — повысить качест-
во жизни на селе», — заявил Пу-
тин, напомнив, что речь идёт о
40 миллионах человек.
www.rusnovosti.ru/
news/135137.