Упрощенная HTML-версия
ПРОСВЕЩЕНИЕ
6
«ДАЧНАЯ
Амнистия
на земельные участки
Необходимость внесения из-
менений в Закон о регистрации
прав вызвана двумя основны-
ми причинами. Первая из них
обусловлена отсутствием в ранее
действовавшей редакции Закона
о регистрации прав специфики
регистрации прав на земельные
участки, предоставленные граж-
данам до введения в действие ЗК
РФ (т.е. до 30 октября 2001 года).
Какизвестно, смоментавступ-
ления в силу ЗК РФ земельные
участки на правах пожизненного
наследуемого владения ипостоян-
ного (бессрочного) пользования
гражданам не предоставляются,
однако граждане, обладающие
земельными участками на ука-
занных правах, были вправе од-
нократно бесплатно приобрести
их в собственность. Порядок при-
обретения в собственность таких
земельных участков законода-
тельством урегулирован не был (за
исключением короткой ссылки
на необходимость подачи в упол-
номоченный орган соответствую-
щего заявления и двухнедельный
срок на его рассмотрение).
Действующий порядок пре-
доставления земельных участков
из государственной и муници-
пальной собственности в собс-
твенность граждан зависит от
различных условий, в частности,
от принадлежности земельного
участка к определённой катего-
рии земель, испрашиваемой цели
его использования (для каждой
цели использования установлено
собственное правовое регулиро-
вание), возможности осущест-
вления на земельном участке
строительства, в том числе ин-
дивидуального жилищного или
гаражного и других условий. По-
этому универсальных правил, ко-
торые бы могли быть применены
к предоставлению земельных
участков из государственной и
муниципальной собственности в
собственность граждан, облада-
ющих указанными земельными
участками на правах пожизнен-
ного наследуемого владения или
постоянного (бессрочного) поль-
зования, не существовало. К тому
же, ограничение в виде однократ-
ного бесплатного предоставления
земельных участков являлось до-
полнительным условием, которое
ни один специальный порядок
предоставления земельных учас-
тков не предусматривал. В силу
прямого указания закона (п. 3
ст. 28 ЗК РФ) на предоставле-
ние земельных участков из госу-
дарственной и муниципальной
собственности в собственность
граждан, обладающих указан-
ными земельными участками на
правах пожизненного наследуе-
мого владения или постоянного
(бессрочного) пользования, не
распространялись специальные
порядки, предусмотренные ст.ст.
30-34 ЗК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 28 ЗК
РФ указанные земельные учас-
тки предоставлялись гражданам
на основе их личных письмен-
ных заявлений, подаваемых в
уполномоченные органы власти,
осуществляющие
предоставле-
ние земельных участков (ст. 29
ЗК РФ). Однако отсутствие спе-
цифики предоставления таких
земельных участков, как правило,
приводило к многочисленным зе-
мельным спорам, сопряжённым с
необоснованными отказами упол-
номоченных органов в предостав-
лении гражданам находящихся
в их пожизненном наследуемом
владении или постоянном (бес-
срочном) пользовании земельных
участков. Сложившееся положе-
ние дел не удовлетворяло замыс-
лу законодателя развить в стране
институт частной собственности
на землю, придать земельным
правоотношениям товарооборот-
ный характер путём постепенного
изживания прав пожизненного
наследуемого владения и посто-
янного (бессрочного) пользова-
ния земельными участками.
Вследствие указанных обсто-
ятельств Законом были отмене-
ны п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 ЗК РФ,
гарантирующие
возможность
однократного бесплатного пре-
доставления земельных участков
из государственной и муници-
пальной собственности в собс-
твенность граждан, обладающих
указанными земельными учас-
тками на правах пожизненного
наследуемого владения или пос-
тоянного (бессрочного) пользо-
вания.
На смену порядку однократ-
ного бесплатного предоставления
земельных участков из госу-
дарственной и муниципальной
собственности в собственность
граждан, обладающих указанны-
ми земельными участками на пра-
вах пожизненного наследуемого
владения или постоянного (бес-
срочного) пользования, Закон
ввёл порядок переоформления
прав пожизненного наследуемого
владения и постоянного (бессроч-
ного) пользования земельными
участками. Указанный порядок
составной частью входит в ме-
ханизм государственной регис-
трации
права
собственности
гражданина на земельный учас-
ток, предоставленныйдля ведения
личного подсобного хозяйства,
дачного хозяйства, огородничест-
ва, садоводства, индивидуального
гаражного или индивидуального
жилищного строительства, рег-
ламентация которого нашла от-
ражение в статье 25.2 Закона о
регистрации прав, внесённой За-
коном в качестве изменений.
Сущность механизма, регла-
ментируемого ст. 25.2 Закона о ре-
гистрации прав, основывается на
следующих принципах:
1) действие механизма рас-
пространяется только на земель-
ные участки, предоставленные до
введения в действие ЗК РФ;
2) действие механизма распро-
страняется только на земельные
участки, которые предоставлены
для следующих видов целевого
использования: личное подсоб-
ное хозяйство, дачное хозяйство,
огородничество,
садоводство,
индивидуальное жилищное стро-
ительство, индивидуального га-
ражное строительство;
3) введена презумпция пра-
ва собственности на предостав-
ленный гражданину земельный
участок, которая означает, что в
независимости от того предостав-
лен ли земельный участок на пра-
ве собственности, пожизненного
наследуемого владения, постоян-
ного (бессрочного) пользования
либо если в акте, свидетельстве
или другом документе, устанав-
ливающих или удостоверяющих
право гражданина на земельный
участок, не указано право, на
котором предоставлен такой зе-
мельный участок, или невозмож-
но определить вид этого права, в
целях государственной регистра-
ции прав земельный участок счи-
тается предоставленным на праве
собственности.
С позиции интересов личнос-
ти в механизме ст. 25.2 Закона о
регистрации прав можно выде-
лить следующие положительные
и отрицательные моменты:
1) детально конкретизирован
и одновременно упрощён поря-
док приобретения и оформления
гражданами права собственности
на предоставленный им земель-
ный участок;
2) отменена норма об одно-
кратном бесплатном предоставле-
нии в собственность земельного
участка, находящегося на праве
пожизненного наследуемого вла-
дения или постоянного (бессроч-
ного) пользования. Вместо неё
введён принцип бесплатности
переоформления прав на земель-
ный участок в независимости от
того, сколько земельных участков
находится на каком-либо праве у
того или иного лица;
3) механизм «переоформления
прав» граждан на предоставлен-
ные им земельные участки сроком
не ограничен;
4) с 1 января 2007 года сни-
30 июня 2006 годаПрезидентомРФподписан
Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении
изменений в некоторые законодательные акты
РоссийскойФедерациипо вопросу оформления в
упрощённом порядке прав граждан на отдельные
объекты недвижимого имущества» (далее –
Закон).
Изменения внесены в Земельный кодекс
РФ, (далее – ЗК РФ), Гражданский кодекс РФ
(далее–ГКРФ), ГрадостроительныйкодексРФ
(далее – ГСКРФ), Налоговый кодекс РФ (далее
– НК РФ), Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК
РФ), ФЗ «О введении в действие Земельного
кодекса
Российской
Федерации»
(далее
– Вводный закон), ФЗ «О государственной
жается государственная пошлина
за государственную регистрацию
права собственности физического
лица на земельный участок, пред-
назначенный для ведения лично-
го подсобного, дачного хозяйства,
огородничества,
садоводства,
индивидуального гаражного или
индивидуального
жилищного
строительства с 500 до 100 руб-
лей;
5) механизм «переоформления
прав» (упрощённый порядок при-
обретения права собственности
на предоставленный земельный
участок) распространяется на ог-
раниченный перечень видов це-
левого использования земельных
участков; и, исходя из букваль-
ного толкования положений ст.
25.2 Закона о регистрации прав,
указанный механизм не распро-
страняется на такие виды целе-
вого использования земельных
участков, как животноводство,
сельскохозяйственное производс-
тво, сенокошение и выпас скота,
КФХ;
6) в связи с отменой п. 5 ст. 20
ЗК РФ, регулировавшего в том
числе порядок приобретения в
собственность граждан находя-
щихся в их фактическом поль-
зовании земельных участков с
расположенными на них жилыми
домами, которые не были надле-
жаще оформлены и зарегистриро-
ваны, граждане могут бесплатно
без каких-либо количественных
ограничений приобретать ука-
занные земельные участки в
собственность в соответствии с
правилами, установленными ст.
36 ЗК РФ;
7) механизм «переоформления
прав» не распространяется на зе-
мельные участки, которые в соот-
ветствии с федеральным законом
не могут предоставляться в част-
ную собственность;
8) ввиду презумпции права
собственности на предостав-
ленный гражданину земельный
участок в случае, если в акте, сви-
детельстве или другом документе,
устанавливающих или удостове-
ряющих право гражданина на зе-
мельный участок, не указано
право, на котором предоставлен
такой земельный участок, или не-
возможно определить вид этого
права, принятия решения о пре-
доставлении такого земельного
участка в собственность гражда-
нина не требуется.
Следует подчеркнуть, что
«дачная амнистия» отчасти обош-
ла граждан, ведущих крестьянское
(фермерское) хозяйство. Исходя
из правовой позиции Пленума
ВАС РФ, выраженной в его поста-
новлении от 24.03.2005 г. N 11 «О
некоторых вопросах, связанных
с применением земельного зако-
нодательства»1, в соответствии
со ст. 23 ГК РФ к предпринима-
тельской деятельности граждан,
осуществляемой без образования
юридического лица, соответс-
твенно применяются правила ГК
РФ, регулирующие деятельность
юридических лиц, являющихся
коммерческими организациями.
Поскольку юридические лица
в силу п. 5 ст. 20 ЗК РФ не име-
ли права на безвозмездное при-
обретение земельного участка
в собственность, то граждане,
имеющие статус индивидуально-
го предпринимателя, владеющие
земельными участками на праве
постоянного (бессрочного) поль-
зования, также были не впра-
ве приобретать в собственность
земельные участки, предостав-
ленные им для осуществления
предпринимательской
деятель-
ности, на безвозмездной основе.
Не вдаваясь в обоснование
законности указанного вывода,
необходимо отметить, что суд
распространил действие ст. 23 ГК
РФ только на земельные участки,
предоставленные индивидуаль-
ным предпринимателям на праве
постоянного (бессрочного) поль-
зования. Порядок приобретения
указанных земельных участков в
собственность индивидуальных
предпринимателей определён в п.
2 ст. 3 Вводного закона.
Что касается земельных учас-
тков, предоставленных на праве
пожизненного наследуемого вла-
дения и используемых индиви-
дуальными предпринимателями
в коммерческих целях, приобре-
тение их в собственность должно
было осуществляться в соответс-
твии с правилами, предусмотрен-
ными п. 3 ст. 28 ЗК РФ с учётом
особенностей, изложенных в спе-
циальных федеральных законах.
Но в связи с введением Законом
презумпции права собственности
на предоставленные земельные
участки и отменой п. 3 ст. 28 ЗК
РФ возникший вопрос остаётся
повисшим в воздухе. Однако в
судебной практике встречаются
дела, при рассмотрении кото-
рых суды приходят к выводу, что
правила ст. 23 ГК РФ не могут
применяться к индивидуальным
предпринимателям, использую-
щим предоставленный им на пра-
ве пожизненного наследуемого
владения земельный участок, пос-
кольку возможность предоставле-
ния земли юридическим лицам на
праве пожизненного наследуемо-
го владения законом не предус-
мотрена.
Единственное, что можно
категорично утверждать, это со-
держащееся в п. 7 ст. 10 ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйс-
твенного назначения» условие о
цене приобретаемых гражданами,
осуществляющими деятельность
по ведению крестьянского (фер-
мерского) хозяйства, сельскохо-
зяйственныхугодий,находящихся
в их пожизненном наследуемом
владении или постоянном (бес-
срочном) пользовании, которая
не должна превышать 20 % их
кадастровой стоимости. Одна-
ко в соответствии с п. 2 ст. 11 ФЗ
«О крестьянском (фермерском)
хозяйстве» для строительства
зданий, строений и сооружений,
необходимых для осуществления
деятельности фермерского хо-
зяйства, могут предоставляться и
приобретаться земельные участки
из земель сельскохозяйственного
назначения и земель иных катего-
рий. А согласно п. 2 ст. 77 ЗК РФ
в составе земель сельскохозяйс-
твенного назначения выделяются
не только сельскохозяйственные
угодья, но и земли, занятые внут-
рихозяйственными
дорогами,
коммуникациями, древесно-кус-
тарниковой
растительностью,
предназначенной для обеспече-
ния защиты земель от воздействия
негативных (вредных)природных,
антропогенных и техногенных яв-
лений, замкнутыми водоемами,
а также зданиями, строениями,
сооружениями, используемыми
для производства, хранения и
первичной переработки сельско-
хозяйственной продукции, кото-
рые также могут предоставляться
гражданам для ведения крестьян-
ского (фермерского) хозяйства.
Таким образом, до конца не по-
нятно, во-первых, в каком порядке
приобретаются земельные участки
в собственность индивидуальных
предпринимателей, обладающих
указанными земельными участ-
ками на праве пожизненного на-
следуемого владения; во-вторых,
распространяется ли на такие
земельные участки введённая За-
коном презумпция права собс-
твенности; и, наконец, в-третьих,
если предположить, что «дачная
амнистия» не распространяется
на приобретение в собственность
индивидуальных предпринимате-
лей земельных участков из соста-
ва сельскохозяйственных угодий,
которыми они обладают на праве
пожизненного наследуемого вла-
дения, то, как быть с земельными
участками не из состава сельско-
хозяйственных угодий либо при-
надлежащих к другим категориям
земель? Представляется, что в ука-
занных случаях должны приме-
няться нормы Закона о дачной
амнистии.
Если в основу распростране-
ния «дачной амнистии» вклады-
вать признак отсутствия ведения
гражданином, обладающим зе-
мельнымучастком, предпринима-
тельской деятельности, связанной
с его использованием, это может
привести к достаточно плачев-
ным последствиям, искажающим
и подменяющим смысл норм за-
кона. Наиболее остро указанная
проблема проявляется в случае,
если первоначально земельный
участок предоставлялся на праве
пожизненного наследуемого вла-
дения без цели его коммерческого
использования, а в последующем
на его базе было создано крес-
тьянское (фермерское) хозяйство.
Из всего изложенного следует
однозначный вывод, что при лю-
бом раскладе «дачная амнистия»
должна распространяться на при-
обретаемые
индивидуальными
предпринимателями земельные
участки не из состава сельскохо-
зяйственных угодий либо прина-
длежащих к другим категориям
земель, которыми они обладают
на праве пожизненного наследуе-
мого владения.
Для государственной регис-
трации
права
собственности
гражданина на предоставленный
земельный участок в территори-
альное подразделение Федераль-
ной регистрационной службы по
соответствующему субъекту РФ в
муниципальном районе по месту
Родовая Земля
№ 11 (28), ноябрь 2006 г.